강남 고가아파트 수난시대… 거래 줄고, 중위값 내리고

고가 주택 규제한 12ㆍ16 대책 영향…국토부, 실거래 고강도 조사 예고

서울의 고가 주택이 밀집해 있는 강남3구(강남ㆍ서초ㆍ송파구)에서 고가 아파트 거래가 뜸해지고 있다. 중위가격(집값을 순서대로 나열했을 때 중간에 위치하는 값)이 작년 이맘 때보다 2억~3억 원 정도 떨어진 것으로 나타났다.

거래량도 감소했다. 지난해 12·16 부동산 대책으로 시세 9억~15억 원 아파트 거래에 대한 규제가 강화된 영향이 반영된 것으로 보인다.

9일 국토교통부 실거래가 공개시스템을 보면 지난달 강남3구의 아파트 거래량(계약일 기준)은 188건으로 작년 같은 기간(202건)보다 14건 줄었다. 강남구는 76건에서 57건으로, 송파구는 81건에서 73건으로 각각 감소했다. 서초구만 45건에서 58건으로 거래량이 증가했지만 그 폭이 크지 않았다.

중위값은 강남3구 모두 하락했다. 작년 1월 강남구의 중위값은 15억9500만 원으로 16억 원에 근접했다. 그러나 지난달에는 12억4500만 원으로 3억5000만 원 떨어졌다. 작년보다 거래량이 증가한 서초구의 중위값도 15억 원에서 13억 원으로 2억 원 떨어졌다. 송파구의 중위값도 11억4000만 원에서 9억4000만 원으로 2억 원으로 하락했다.

지난해 12·16 대책으로 9억 원 이상 고가 아파트에 대한 대출 규제가 강화된 가운데 거래 소명 과정 또한 강화되면서 고가 아파트 매매가 소강상태를 보인 영향으로 보인다. 국토부는 이달 21일 ‘부동산시장불법행위대응반’을 신설하고 국토부 조사팀에 전담 특별사법경찰(특사경) 인력을 증원 배치하는 등 실거래 고강도 집중 조사를 실시할 계획이다.

부동산114에 따르면 지난주 강남3구 아파트 매맷값은 하락세로 돌아섰다. 강남구는 작년 4월 19일 주간에 -0.1%를 기록한 이후 처음으로 하락 전환하며 -0.04%를 기록했고, 서초구는 작년 6월 7일(-0.03%), 송파구는 작년 6월 14일(-0.02%) 이후 처음으로 하락 전환하며 각각 -0.03%, -0.06%의 변동률을 보였다.

부동산114 관계자는 “자금조달 계획서 등 거래 소명을 위한 자료 제출이 강화되는 등 거래 투명성을 확보하기 위한 일련의 조치로 강남권은 매수심리가 더 위축될 것 같다”고 말했다.

다만 지난달 서울 아파트 3.3㎡당 매매가격 상위 10위권의 가격 수준은 작년 1월보다 높아졌다.

직방이 분석한 자료에 따르면 작년 1월 3.3㎡당 아파트 매매가 1~10위의 가격 수준은 6000만~1억 원이었다. 그런데 지난달 같은 순위의 가격 분포는 8000만~9000만 원으로 나타났다. 작년 1월 개포주공4단지(전용 42m²)의 3.3㎡당 매매가가 1억 원이었던 것을 제외하면 3.3㎡당 매매가 수준이 올라간 것이다.

이는 대출 규제 영향권에서 벗어나 있는, 즉 자금 동원 능력을 갖춘 자산가들의 초고가 아파트 거래는 여전하다는 것을 방증한다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 “작년 1월 3.3㎡당 아파트 매매가 20위권의 하한가는 5600만 원대였는데, 같은 기준으로 올해 1월에는 하한가가 7300만 원대로 올랐다”며 “초고가 아파트의 거래가는 오히려 높아진 것으로 볼 수 있다”고 말했다.