뭉칫돈 몰리는 해외부동산펀드 과열 ‘경고음’

해외 부동산펀드 법ㆍ제도 리스크 커…금감원 “현장 점검은 아직…”

해외 부동산펀드 투자 규모가 급속도로 팽창하면서 부실 우려의 목소리가 커지고 있다. 저금리 기조와 풍부한 유동성으로 해외 부동산에 대한 대체투자 열풍이 불면서 증권사와 자산운용사가 앞다퉈 뛰어든 결과다.

20일 금융투자협회에 따르면 18일 기준 해외 부동산에 투자된 국내 펀드(혼합 포함)의 순자산 규모는 53조2256억 원이다. 지난해 동기(39조3956억 원)보다 35.11% 증가한 규모로, 3년 전(21조1659억 원)과 비교하면 1년마다 10조 원 이상 증가한 셈이다.

해외 부동산 투자 열풍은 국내외 환경이 복합적으로 작용한 것으로 풀이된다. 금융 위기 이후 경제성장이 꺾이면서 저금리 추세가 이어지고, 주요 선진국들의 양적완화에 따른 유동성 팽창으로 부동산에 돈이 몰리기 시작했다. 여기에 국내 부동산은 정부의 규제 일변도로 불확실성이 커지자 해외 부동산이 대안 투자처로 떠올랐다.

국내에선 미래에셋자산운용이 해외 부동산 투자에 가장 활발하다. 미래에셋자산운용의 해외 부동산투자펀드의 순자산 규모는 5조6225억 원이다. 이어 이지스자산운용(5조3551억 원), 삼성에스알에이자산운용(4조2552억 원), 하나대체투자자산운용(3조5734억 원), 키움투자자산운용(2조6446억 원) 순으로 투자 규모가 크다. 미래에셋자산운용은 9월 미국 내 주요 도시 15개 호텔을 인수하는 약 7조 원 규모 ‘빅딜’을 내년 초 마무리지을 계획이다.

주목할 대목은 해외 부동산투자펀드의 양적 팽창이 급속도로 늘면서 부실 투자 사례도 발생하고 있다는 점이다. 특히 해외 대체투자는 법률ㆍ제도 리스크와 실사 및 사후 관리 어려움 등의 리스크를 안고 있다. 차후 경기 악화로 자산이 미매각될 가능성도 있는데 국내 증권사의 경우 이에 대한 비용을 고스란히 떠안을 수 있는 후순위 및 지분투자 비중이 절반 이상인 것으로 알려졌다.

신용상 한국금융연구원 선임연구위원은 “해외 부동산 투자시장의 과열 경쟁과 높은 수수료 구조로 인해 국내 증권사 및 자산운용사들이 과도한 비용 부담에 직면하고 있고 이로 인한 수익률 악화는 계약갱신 시점에 환매 위험을 확대할 수 있다”고 분석했다. 또 “대체투자펀드는 대부분 만기가 정해져 있는 폐쇄형 사모 형태로 운영되고 있어 시장 변화에 따라 적시에 현금화할 수 없는 어려움이 있다”고 지적했다.

금융당국도 해외 부동산투자펀드의 부실 가능성을 예의주시하고 있다. 다만 업계에서 관측하는 대로 대대적인 해외 부동산펀드 점검에 나설지는 미지수다. 금융감독원 관계자는 “해외부동산 펀드를 대상으로 현장 점검에 나설 계획은 현재로서는 없다”고 말했다.