따로 노는 '아파트 중위가격'… 감정원-KB '1억 차이'

표본수·조사방식 달라 가격 차 발생 … 시장 혼선 우려

아파트 중위가격. 아파트값을 순서대로 나열했을 때 가장 중앙에 위치한 가격을 말한다. 평균 가격이 저가주택 또는 고가주택 가격 변동 폭에 크게 좌우되는 것과 달리 중위가격은 정중앙 가격을 의미해 시세 흐름을 판단하기에 적합하다.

그런데 한국감정원과 KB국민은행의 서울 아파트 중위매매가격 통계 수치 격차가 1억 원 가까이 나는 것으로 나타났다. 두 곳 모두 대표적인 주택 통계기관으로 꼽히고 있는 만큼 수치의 차이가 시장에 혼란을 줄 수 있다는 우려가 나온다.

◇한국감정원 지난달 7억7600만원 vs KB부동산 8억7272만원

한국감정원에 따르면 지난달 서울 아파트의 중위매매가격은 7억7600만 원으로 집계됐다. 반면 같은 기간 KB국민은행의 부동산 플랫폼인 KB부동산이 조사한 서울 아파트 중위매매가격은 8억7272만 원으로 나타났다. 두 기관이 조사한 중위가격의 차이는 1억 원에 가까운 9671만 원이다.

가격 흐름도 다르다. 한국감정원 자료에서는 올해 1월부터 6월까지 중위가격이 하락하다가 7월부터 소폭 오르는 것으로 나타났다. 9월 중위매매가격 수준은 1월(7억8619만 원)보다 낮다. KB부동산의 경우 올해 1월부터 4월까지 중위가격이 하락한 후 이후 반등한 것으로 조사됐다. 9월 중위가격 수준도 1월(8억4025만 원)보다 높다.

한국감정원과 KB부동산 집값 통계는 주택시장에서 가장 많이 참고하는 자료다. 한국감정원은 주택법과 주택법 시행령에 따라 국토교통부가 2014년 12월 지정한 주택가격 동향조사 업무 위탁기관이다. 당시 국토부는 위탁기관 지정 목적을 “주택가격 동향조사 업무를 수행할 공공성과 전문성을 갖춘 기관의 지정”이라고 밝혔다.

KB부동산의 통계는 KB국민은행으로 합병된 과거 한국주택은행 시절부터 축적됐다. 주택은행이 있던 당시에는 청약통장을 주택은행에서만 개설할 수 있었다. 이 같은 업무 여건을 바탕으로 주택시장을 분석할 수 있는 환경이 조성돼 주택시장 통계시스템을 오랜 기간 유지하고 있는 것이다. 현재도 한국은행 경제통계시스템이 주택매매가격지수로 KB국민은행 지표를 참고할 만큼 여러 기관에 인용되고 있다.

◇"장기 추세 다르면 검증… 통계조사 시스템 점검 필요"

이처럼 두 기관의 통계가 신뢰를 받는 만큼 값의 차이가 클수록 주택시장을 해석하는 데 혼선이 생길 수 있다는 우려가 나온다. 이 같은 지적에 한국감정원과 KB부동산은 표본 수와 조사 방법이 서로 다르다 보니 통계 차이가 발생한다고 설명했다.

월간 주택가격 조사 방식을 보면 한국감정원은 표본 수를 수도권 아파트 7850개로 두고 있다. 조사 주기는 월 1회로 감정원의 정규직 조사 전문가가 조사한다. 실거래가를 우선으로 파악하고, 실거래가가 없으면 유사거래, 또는 협력 중개업소를 통한 가격 확인 등으로 조사를 진행한다.

KB부동산의 표본 수는 서울 아파트만 기준으로 6750개다. 감정원의 수도권 표본 수를 서울ㆍ경기ㆍ인천 등 3개 지역으로 나눠 단순 계산했을 때 한 개 지역의 표본 수는 2600개 정도로 나온다. 이와 비교하면 KB부동산의 표본 수는 2.5배가량 많은 셈이다. 조사 방식은 부동산중개업소에서 온라인으로 직접 실거래가를 입력하면 그 값을 취합하는 식으로 이뤄진다.

감정원 관계자는 “KB부동산보다 표본 수가 적다고 하지만 감정원은 5년마다 정기표본 재설계를 하고 있고, 연구용역을 통해 1년 단위로 멸실ㆍ신규주택 등을 보정하고 있다”며 “조사 방식에 차이가 있기 때문에 표본 수 규모는 큰 의미가 없다”고 설명했다.

KB부동산 관계자는 “표본 수의 기본 모수는 2~3년마다 바꾸고, 모수는 유지하면서 아파트 단지의 변동 여부를 매월 반영하고 있다”며 “작년 12월에 입주한 송파 헬리오시티 등 신규 단지를 표본에 많이 반영하다 보니 (감정원보다) 가격 수준이 올라간 것 같다”고 말했다.

전문가들은 조사기관의 조사 방식에 차이가 있더라도 장기적인 추세가 다르면 이를 엄격하게 검증해야 한다고 지적한다.

이현석 건국대 교수는 “전수조사라면 수치가 같겠지만 샘플조사다 보니깐 기관마다 값의 차이가 발생하는 것으로 판단된다”며 “다만 조사 방식이 다르더라도 장기적인 추세나 패턴이 서로 다를 경우 주택 수요자들에게 적지 않은 혼란을 줄 수 있는 만큼 통계조사 시스템 전반을 점검해볼 필요가 있다”고 말했다.