[힘받는 집값 바닥론] 서울 집값 들썩 조짐에..정부, 추가 대책 ‘만지작’

▲서울 재건축 아파트 주간 매매 변동 추이(단위=%, 자료=부동산114)

서울 아파트값이 한달째 상승세를 기록하면서 정부도 추가 부동산 대책 마련에 나설 태세다. 김현미 국토부 장관이 추가 부동산 대책을 수차례 시사한 만큼 집값 안정을 위한 카드로 어떤 게 나올 지에 관심이 쏠리고 있다.

5일 부동산114에 따르면 이번 주 서울 아파트 매매가격 변동률은 0.07%를 기록했다. 재건축 아파트(0.18%)와 일반아파트(0.05%) 모두 지난주에 비해 상승폭이 확대됐다.

전날 나온 한국감정원 주간 매매가 통계에서도 서울이 0.02% 오르며 지난 해 11월 첫째주 이후 34주 만에 처음으로 상승세를 기록했다.

이에 따라 서울 주택시장이 바닥 다지기를 끝내고 본격적인 반등 흐름으로 돌아선 것 아니냐는 전망에 힘이 실리고 있다. 특히 투자처를 찾지 못한 부동자금이 1000조 원에 이르는 상황에서 기준금리까지 인하할 경우 지난해 말부터 최근까지 이어진 집값 안정 장세가 순식간에 깨질 수 있다는 게 전문가들의 진단이다.

김현미 국토부 장관이 얼마 전 "시장이 조금이라도 과열된다면 준비 중인 정책을 시행할 것"이라고 경고했지만 약발이 먹히지 않는 형국이다.

이에 업계에서는 정부가 추가 대책을 통해 조기 진화에 나설 것이라는 전망이 제기되고 있다. 우선 유력하게 거론되는 규제는 민간택지 분양가 상한제 도입이다.

지난 달 김 장관은 한 토론회에서 "주택도시보증공사(HUG)가 하는 방식으로 분양가를 관리하는 게 고분양가 해결에 제기능을 다 하지 못하고, 한계가 있다고 보고 있어 대안을 고민하겠다"며 민간택지의 분양가 상한제 도입 검토를 시사한 바 있다.

현재 분양가상한제는 공공택지 등 공공부문에만 적용되고 있는데 현행법상 민간택지에 대해서도 최근 3개월간 주택가격 상승률이 소비자물가 상승률의 2배를 넘으면 국토부는 바로 지정할 수 있다. 아직까지는 지정된 지역이 없다.

여러 규제에도 불구하고 서울 아파트값이 반등할 조짐을 보이자 정부는 분양가 규제의 '마지막 카드'인 민간택지 분양가 상한제를 만지작 거리고 있다. 이 제도가 시행될 경우 집값 상승을 이끌고 있는 재개발·재건축 단지들은 당장 타격을 입을 수밖에 없을 것으로 보인다.

권대중 명지대 부동산전문대학원 교수는 “재건축 아파트값 안정을 위해 쓸 수 있는 카드는 민간택지 분양가상한제 적용으로, 만약 이 제도가 시행될 경우 분양가를 제대로 받을 수 없으니 재건축 아파트의 매력도 떨어질 수밖에 없을 것”이라면서 “이외에도 고가주택 가격 상승세를 막기 위해서 1가구 1주택자의 양도소득세 장기보유특별공제를 축소할 가능성도 있다”고 전망했다.

이외에도 재건축 허용 연한 강화, 고가 1주택 보유자의 세금 부담 등의 규제도 거론되고 있다.

재건축 시장을 중심으로 집값이 들썩이는 만큼 재건축 허용 연한을 현재 30년에서 40년으로 강화하는 방안을 검토할 수 있다는 것이다. 이 경우 준공 30년 기준을 충족해 재건축을 준비하고 있는 단지들의 정비사업 추진이 10년 더 늦춰지게 된다.

여기에 자녀 등에게 부동산을 증여하는 사례가 늘고 있는 점과 관련해 증여세를 높이는 방안이나 1주택자라도 실거래가가 높은 주택 보유자의 경우 장기보유특별공제를 적용하지 않는 방식으로 세금 혜택을 없애는 방안도 나올 수 있다.

하지만 일각에서는 정부가 이미 촘촘한 규제안을 내놓은 상황에서 추가 대책을 내놓기는 부담스럽지 않겠느냐는 전망도 적지 않다. 내년 총선도 있는 상황에서 추가 대책은 당정 모두 일정 부분 부담을 안을 수밖에 없기 때문이다. 결국 기존 규제를 더 옥죄는 수준에 그칠 것으로 보는 시각이 우세하다.

익명을 요구한 한 부동산 전문가는 "분양가 상한제는 결국 '로또 청약' 등의 부작용을 낳을 수 있고 공급 부족으로 인한 주택 부족 현상도 야기할 수 있다”면서 “무리한 규제보다는 일부 계층이나 지역을 타격하는 '핀셋' 규제책이 나오지 않겠느냐”고 말했다.