[구성헌의 왁자地껄] 분양가 규제가 능사는 아니다

부동산부 차장

지난해부터 서울을 비롯해 수도권과 지방까지 분양이 연기되는 경우를 심심찮게 볼 수 있다. 여러 이유가 있겠지만 그중 HUG(주택도시보증공사)의 분양 보증이 나지 않아서 연기되는 경우가 적지 않다.

특히 최근 HUG는 분양가 심사기준을 더 강화했다. 이에 따르면 앞으로 선분양 단지들은 분양가격을 직전 분양가 대비 105% 이상으로 올릴 수 없다. 1년 이내 분양은 종전 분양가의 100% 이내, 1년 초과 분양의 경우 105% 이내, 주변시세의 100% 이내 등의 조건이 붙었기 때문이다.

이런 이유로 향후 분양은 더욱 어려워질 것으로 보인다. 실제로 하반기 가장 먼저 분양이 예고됐던 ‘힐스테이트 세운’의 분양이 잠정 중단됐다. 이 아파트는 세운재정비촉진지구 지정 13년 만에 주택 공급으로 주목받았지만 HUG와의 분양가 조율에 실패하며 분양 일정을 미뤘다. 오랜만에 여의도 옛 MBC 부지에 조성하는 브라이튼 여의도 주상복합단지도 분양가 재협상에 나서는 것으로 알려졌다.

문제는 재건축 조합들이 후분양을 고민하기 시작했다는 점이다. 사업비용이 추가로 들더라도 제값을 받겠다는 계산이다. 그럴 만도 한 것이 서초구 반포동 신반포3차·경남아파트 재건축인 ‘래미안 원베일리’의 경우 현재 기준으로 선분양을 할 경우 주변 분양가의 110%를 초과할 수 없다는 규정에 따라 3.3㎡당 분양가는 4000만 원대를 받을 수밖에 없다. 하지만 인근 단지인 아크로리버파크만 하더라도 전용 59.97㎡가 20억 원선에 거래되고 있는 점을 감안하면 후분양으로 공급할 경우 3.3㎡당 7000만 원 이상 받을 수 있다.

이런 움직임은 강남을 벗어나 서울 동작구 흑석3재정비촉진구역이나 강북권까지 확산되는 양상이다.

상황이 이렇다 보니 당장 공급량이 크게 줄고 있다. 부동산114, 주택산업연구원 등에 따르면 올 상반기 서울에서만 분양물량이 전년 대비 10% 이상 줄었고 수도권으로 폭을 넓히면 공급량 하락폭은 더 커진다.

최근 후분양을 권장하는 분위기도 있지만 대체적으로 분양가가 오를 것이라는 데는 이견이 없다. 결국 서민들의 내 집 마련이 멀어질 수밖에 없는 것이다. 후분양제는 분양보증이 필요 없기 때문에 주변 시세와 비슷하고 절차상 문제만 없다면 분양가 인상은 불보듯 뻔할 수밖에 없다.

분양가 규제에 순응하고 그대로 분양할 경우에는 ‘로또 분양’이 될 수밖에 없다. 정부가 이런저런 규제로 옭아매고 있지만 여전히 현금부자들이 집을 사들이며 서민들의 허탈감만 커지고 있다.

이런 상황이다 보니 강남 등 중심지역은 서민들이 쳐다보지도 못할 지역이 되고, 새 아파트에 살고 싶은 수요자는 수십 대 1의 경쟁에 기댈 수밖에 없다.

이러는 사이 서울 주요지역 재건축 단지를 중심으로 아파트 가격이 꿈틀거리고 있다. 정부가 내놓을 수 있는 카드가 많지 않은 상황에서 또다시 가격 상승세가 불붙을 경우 피해는 고스란히 실수요자와 서민들이 볼 수밖에 없다.

결국 정부의 분양가 통제가 능사가 아니라는 것이다. 지속적으로 시장에서 제기되는 ‘시장을 이기는 정부는 없다’는 격언을 정부는 지금이라도 되새겨 봐야 할 것이다. carlove@