[부동산 재테크] 관리처분 인가 조합 급매물 노려라

최근 재개발 구역 관리처분인가 이후 조합원 매물이 투자자들의 높은 관심을 받고 있다.

관리처분인가를 받은 재개발 지역은 사업진행이 막바지 단계로 사업이 지연되거나 무산되는 불확실성이 제거되는 장점이 있다. 특히, 이미 권리가액과 추가부담금이 확정된 곳이라 깡통 지분이 되는 리스크를 피할 수 있고, 3~4년 이내 입주가 가능하기 때문에 실수요자들에게는 최상의 투자처로 각광받고 있다.

사업진행이 안전하다는 장점은 그만큼 조합원 분양가에 프리미엄이 높게 형성됐다는 의미로, 위험도가 낮은만큼 초기투자액이 결코 만만치않다는 부담감도 작용된다.

하지만 어디서나 틈새시장은 분명 존재하기 마련이다. 관리처분인가 이후 추가부담금이 확정되면 조합원들은 추가분담금의 10~20%를 계약금으로 지불해야 하지만 막상 자금여력이 없는 조합원들은 일반 프리미엄 시세보다 낮은 가격에 울며겨자먹기식 급매물을 내놓고 있기 때문이다.

부동산정보업체 '부동산114' 백승지 대리는"지난해 8월9일 관리처분인가를 받은 불광 제3구역의 82㎡(25평형) 아파트 계약금이 평균 3000만~4000만원으로 책정되면서 금융이자 및 연체금 지불이 부담되는 일부 조합원들이 시세보다 1000만~1500만원 낮춰 급매물로 내놓기도 했다"고 설명했다.

'동.호수 추첨 급매물을 찾아라~'

이와함께, 동.호수 추첨 이후 7층미만 급매물도 실수요자들이 눈여겨봐야 할 틈새 상품이다. 불광 제7구역 82㎡(25평형)의 지분가는 동.호수 추첨 이전에는 평당4500만~5000만원 정도 형성됐지만, 지난해 8월13일 추첨 이후 7층미만을 배정받은 조합원들이 시세보다 낮은 1000만~1500만원선에 급매물을 내놓기도 했다.

또한, 지난해 9월20일 동.호수 추첨을 했던 길음 제8구역 82㎡(25평형)의 경우 당초 1억원의 프리미엄이 형성됐지만, 동호수 추첨 직후 저층 위주로 500만~1000만원 하락한 매물이 나왔다.

특히, 이 지역은 4층부터 조합원 물량으로 로얄층은 아니더라도 1~3층을 피해 일반분양가보다 훨씬 저렴하게 아파트 구입이 가능했다.

'올해 동호수 추첨 가능한 관리처분인가 구역은 어디?'

올해 서울 재개발 구역 중 관리처분인가를 앞두고 있는 지역은 24곳으로, 아현제3구역, 전농제7구역, 가재울제3구역 등 이들 지역은 5월 전후 관리처분인가과 함께 가을이나 내년 초 동호수 추첨이 예상된다.

가재울3구역은 서대문에 위치한 가재울뉴타운에 속하며 지난 4월 관리처분인가가 난 상태로 10월에 조합원분 동호수추첨이 있을 예정이다.

서대문구 가재울뉴타운에 속해 있는 가재울3구역은 지난 4월 관리처분인가 확정으로 오는 10월 조합원분 동호수 추첨이 예상된다. 조합원분양가는 3.3㎡당 1300만원으로 비교적 저렴하며, 지분시세가 3.3㎡당 2500만~3000만원인 가재울3구역은 오는 2011년 입주 예정이다.

동작구 흑석뉴타운 내 위치한 흑석5구역이 이미 관리처분인가를 받아 올 가을 조합원분 동?호수 추첨 예정이다. 지하철 9호선 개통을 앞두고 최고의 수혜지역으로 주목받고 있다.33㎡~62㎡ 지분시세가 3.3㎡당 2500만~3500만원으로 2010년 입주 예정이다.