임대주택 임차인, 분양전환 신청 가능해 진다

앞으로 임대주택사업자가 분양 전환을 연기하면 임차인들이 분양전환 승인 신청을 할 수 있게 된다. 또 임대사업자가 임대차 계약을 위반할 경우 계약을 거절할 수 있는 등 임차인의 권리가 강화된다.

10일 국토해양부는 이 같은 내용을 골자로 한 '임대주택법 시행령 전부 개정령'이 오는 22일부터 시행된다고 밝혔다.

개정령에 따르면 임차인에게 직접 분양전환 승인 신청권을 부여했다.

그간 임대주택 분양전환시에는 임대사업자만 임대주택 의무기간 경과, 사업자 부도, 파산 등이 발생할 경우 우선 분양 전환할 수 있도록 규정돼 있었다.

그러나 이번 시행령 개정에 따라 의무기간이 경과하거나 사업자 부도, 1년 이상 임대사업자가 전환 거부 등 분양전환이 가능하게 되면 임차인은 주민 2/3의 동의를 받아 직접 분양 전환 승인을 시장·군수 또는 구청장에게 신청할 수 있게 됐다.

국토부는 또 분양전환가격 산정을 위한 감정평가를 할 때 장관이 고시하는 기준을 충족하는 법인 2곳에 감정 의뢰를 하도록 했다. 그러나 분양전환가격을 재평가할 경우에는 종전 감정평가를 했던 법인은 제외토록 했다.

임차인의 계약갱신 및 해지에 대한 권리도 강화됐다.

임차인은 ▲임대사업자가 관계기관의 하자보수 명령을 이해하지 않을 경우 ▲임대주택의 부대, 복리시설을 일방적으로 파손하거나 철거할 경우 ▲ 표준임대차계약서상의 의무를 위반할 경우 게약을 해지하거나 갱신을 거부할 수 있도록 했다.

임대보증금 보증 미가입자에 대한 과징금도 부과된다.

개정령에는 임대보증금에 대한 보증가입 의무를 위반한 임대사업자는 보증에 가입하지 않은 기간에 비례해 보증금 보증수수료의 100분의 30에서 100분의 50분까지 과징금을 부과토록 했다.

시장·군수 또는 구청장에게 임대주택분쟁조정위원회를 상설화하도록 했고, 조정위원회에서는 임대사업자에게 필요한 자료 요청권을 부여했다.

이밖에 임차인의 분양 전환을 불응할 경우 임대사업자가 제3자에게 매각할 수 있도록 했다. 다만 이 경우 관할 지자체에 의무적으로 신고토록 해 불법매각 및 부실 사업자에게 매각을 사전에 차단할 수 있도록 했다.

또 그동안 특수 목적 법인(SPC)은 임대주택의 임대 보증금과 국민주택기금대출금의 합(부채)이 건설원가의 80%이하인 경우 임대보증금 보증가입이 제외됐으나 모회사 또는 최대 출자자가 연대 보증할 경우에는 90% 이하로 완화했다.