[객석] 합리적인 부동산 거래를 가로막는 불합리한 관행

지방에 있는 동생에게 임대차 상담을 해주게 됐다. 소유하던 집을 팔고 인근에 새로운 아파트를 임대차계약(賃貸借契約)해 이사하게 됐다고 한다.

동생은 주민등록, 확정일자와 별도로 굳이 전세권 설정까지 해 둘 필요가 있는지를 궁금해 했는데, 결론적으로 말하면 전세권 설정등기는 큰 의미가 없다. 주택임대차보호법상 주민등록, 확정일자를 통해 대항력(對抗力)과 우선변제권을 갖추면 민법상 전세권을 설정한 것과 거의 대동소이(大同小異)한 효과가 있기 때문이다. 더구나 비용부담이 없는 주민등록, 확정일자와 달리 전세권 설정은 등기에 따른 상당한 비용까지 부담해야 한다.

별도로 질문받지는 않았지만, 등기부를 통해 확인할 수 없으면서도 사고발생 시 매우 위험할 수 있는 중요한 두 가지 점을 추가로 조언해 주었다.

우선 집주인이 진정한 소유권자, 즉 사기꾼이 집주인 행세를 하는 사람이 아니라 진짜 집주인인지를 확인해야 할 필요가 있다. 다른 사람 소유의 집을 월세로 임차하여 집을 점유한 다음, 계약 과정에서 복사해 둔 집주인 신분증을 위조하는 방식으로 보증금을 가로채 도망가는 경우가 적지 않기 때문이다. 이를 확인하기 위해서는 특정 서류에만 국한하지 않고, 등기권리증이나 재산세 납부 영수증 등을 소지하고 있는지 등의 확인이 필요할 수 있다.

다음은 집주인의 세금 체납 여부와 액수에 대한 확인이 필요하다. 조세채권(租稅債權)은 등기부상에 표시되지 않더라도 조세채권 우선주의에 의해 조세채권의 성격, 발생 시점 등에 따라 임차인의 보증금 반환채권보다 우선순위를 가질 수 있다. 이 때문에 집주인을 통해 국세(지방세) 완납 증명서를 교부받는 식으로 반드시 세금 체납 여부를 확인할 필요가 있다.

동생은 이런 조언을 듣고 매우 난처한 표정을 지었다. 이 이야기는 불합리한 관행 앞에 임차인의 당연한 요구마저도 무력할 수밖에 없는 우리 현실을 잘 보여주고 있다.

‘내 재산은 나 자신만이 지킬 수 있다’는 마음가짐을 가지라고 당부하고 싶다.