너무 올랐나? 제주 상업용 부동산 ‘빨간불’

오피스텔·상가 등 지나치게 고평가…1년도 안돼 수익률 뚝·공실률 껑충

제주도 부동산시장에 경고등이 켜졌다. 올 상반기까지만 해도 오피스텔을 비롯해 상가 등 상업용 부동산의 자산가치가 높게 평가됐지만, 1년도 채 되지 않아 시장 분위기가 반전됐다. 끝없이 오르는 땅값으로 인해 수익률이 결국 꺾인 것이다.

7일 한국은행 제주본부가 발표한 ‘도내 상업용 부동산의 공실률·수익률 현황과 리스크 요인 점검’ 분석 결과에 따르면 상업용 부동산 가운데 오피스텔의 공실률이 올 3분기 10.8%를 기록한 것으로 나타났다. 소형 상가도 공실률이 지난해 2.7%에서 3.2%로 증가했다. 제주지역의 대표적 상권인 노형오거리의 공실률은 3.8%에서 6.8%로 급등했다.

수익률 역시 급락하며 오피스텔의 경우 지난해 4분기 제2공항 입지 발표 호재로 3.2%가 올랐지만, 올 3분기 1.3%까지 떨어졌다. 중대형 상가와 소형 상가의 수익률은 올 3분기 각각 1.7%, 1.8%까지 떨어졌다. 이들 상가는 지난해 4분기 수익률 3.4%를 기록한 것에 비해 2%포인트가량 급락한 것이다.

업계에서는 토지가격과 자재비 급등으로 인한 상업용 부동산 가격 상승이 결국 수익률 급락과 공실률 증가로 이어졌다는 평가다.

올해 표준지 공시지가에 따르면 노형동 일반 상업지구 땅값은 3.3㎡당 평균 2718만 원에 달했다. 제주도 전체 공시지가가 19% 오른 사이 신제주라고 불리는 연동과 노형동 땅값은 40% 이상 오르기도 했다. 건축비 역시 자재 등을 공수해 와야 하는 만큼 대형 건설사가 아닌 지역 건설사가 공사를 한다고 해도 수도권 대비 1.5배가량 높다. 업계에 따르면 오피스텔의 경우 3.3㎡당 공사비가 600만 원대에 이른다. 수도권 대형 건설사보다 3.3㎡당 100만~200만 원이 비싼 셈이다.

실제 제주도 노형오거리 변두리에 위치한 신축 상가 1층 전용면적 59.06㎡의 경우 5억2300만 원에 책정됐다. 이 상가는 지난 9월 분양을 시작했지만 1층 상가가 팔리지 않고 있다.

제주도 노형동 K공인중개사 관계자는 “노형오거리의 경우 실제 거래되는 땅값은 공시지가를 훨씬 웃도는 3.3㎡당 3000만 원대 이상이고, 연동 바오젠거리 일부 토지는 3.3㎡당 1억 원 이상에 거래된 적도 있다”며 “땅값과 공사비가 비싸다 보니 결국 매매가(분양가)가 올라가지만, 인근 시세보다 높은 임대료를 받을 수 없어 수익률이 낮아지게 된 것”이라고 말했다.