사무실 임대시장 왜 이렇게 됐나

빈 사무실 주거로 전환하자는 얘기 나올 정도로 공실 심각

『최영진 대기자의 현안진단』

도시에 비어있는 사무실 건물을 주택으로 개조하자는 의견이 나오고 있다. 비어 있는 사무실이 많아서 그런 모양이다. 공실률(空室率)이 의외로 높다는 얘기다.

그동안 사무실 건물을 얼마나 지었기에 이런 현상이 벌어진다는 말인가.

세움터 통계에 따르면 전국의 업무시설은 2014년 현재 2만598동에 연면적은 1억992만2088㎡(3331만평)규모다. 서울은 8197동에 5033만4186㎡(1525만평)이다.

그렇다면 공실률은 얼마나 될까. 한국감정원의 올해 2분기 조사 내용을 보면 전국은 13.4%이고 서울은 10.2%다.

이를 감안해 산출은 빈 사무실은 전국 1472만9600㎡(4460만평)정도 이고 513만4000㎡(1560만평)규모다.

빈 사무실을 40㎡형(전용면적 6평) 원룸 오피스텔로 바꾼다고 가정할 때 전국적으로는 36만8000가구, 서울은 12만8000 가구의 신규 주택이 공급된다.

대부분의 사무실은 5% 가량의 공실률이 기본으로 발생한다. 임대자가 바뀌는 과정에서 이 정도의 공실은 통상적으로 생긴다고 관련 업계는 말한다. 이를 고려하면 빈 사무실을 주거로 전환할 경우 서울은 6만 가구를 추가로 만들어 낼 수 있다는 소리다.

물론 사무실을 주거로 전환할 때 추가되는 건축비용이 적지 않다. 이를 감안하면 임대료가 비싸질 수도 있다. 기존 오피스텔보다 임대료가 비싸지면 경쟁력이 없어진다는 의미다.

현재 사무실 임대료는 오피스텔보다 낮다. 한국감정원 조사 서울의 사무실 임대료는 올해 2분기 현재 ㎡당 평균 2만500원이다. 평당 가격으로 환산하면 약 6만8000원 수준이다.

오피스텔은 10만원 정도 된다.

오피스 신세가 왜 이렇게 됐나. 공급과잉 탓이다. 사무실 수요는 계속 줄고 있는데 신규 빌딩은 자꾸 건축됐으니 사무실이 남아도는 것은 당연하다.

자산관리회사 신영에셋이 조사한 자료를 보면 2010년에서 2014년까지 서울과 분당권에서만 연간 평균 180만㎡(54만평) 정도 공급됐다. 이는 63빌딩 11개가 매년 세워졌다는 얘기다. 2000년~2009년간의 연간 평균 공급량 83만㎡의 두배가 넘는다.

최근 완공됐거나 건축 예정인 대규모 빌딩까지 치면 앞으로 엄청난 물량이 더 쏟아져 나올 판이다.

정부가 개발붐을 부추겨서 생긴 일이다. 서울에 남아있는 빈 땅이나 판교와 같은 근교에다 자꾸 새로운 단지를 만들었기 때문이다.

이로 인해 사무실 임대료 하락이라는 긍정적인 효과는 봤으나 비싼 비용을 치르고 건축한 기존 건물의 활용성이 대폭 떨어지는 부작용도 만들어 냈다.

새로운 건물로 수요자가 빠져나가는 바람에 경쟁력이 떨어지는 기존 건물의 공실률은 높아질수밖에 없다. 이렇게 되면 만인의 로망인 건물주도 별 볼일 없어진다.

그렇다면 주택시장의 운명은 어떻게 될까.

주택시장도 그렇지 말라는 법은 없다. 최근 몇 년간 공급이 넘쳐나 예후가 별로 좋지 않다.

수요에 비해 공급이 많으면 빈집이 생기고 이렇게 되면 전·월세 가격 또한 떨어진다.

이런 분위기가 오래 지속되면 집값도 떨어질 수밖에 없다. 경기가 나빠지면 싸게라도 집을 팔아야 하는 사정이 급한 사람이 늘어나기 때문이다. 주택경기가 침체될수록 그런 현상이 두드러지는 법이다.

집이 없는 세입자 입장에서는 집값과 임대료가 떨어지면 더할 나위없이 좋은 일이지만 급격한 집값 하락은 국가 경제를 침체시킨다. 일자리가 없어지고 임금 동결 등의 사태가 벌어지면 결국 그 파장이 무주택자에게도 돌아온다.

주택가격은 너무 올라도 걱정이지만 급격한 폭락은 더 큰 화를 불러온다.

최근 1~2년 전에 분양된 엄청난 아파트 입주가 돌아오는 2017년 말에서 2018년에는 주택도 사무실 신세가 될지도 모른다.

빈집이 속출할 것이라는 얘기다.

늦었지만 지금이라도 정부는 철저한 수급 관리에 혼신을 쏟아야 한다. 업체들의 얘기를 들을 게 아니라 스스로 실상을 파악해 봐야 한다. 특히 공급자보다 소비자 입장에서 정책을 펴야 오류가 생기지 않는다.