군인공제회, 소규모·공동투자로 신규투자 활성화 '눈길'

▲동탄2신도시 동탄역세권 중심상업지역에 지하 2층~지상 8층, 3개동으로 2017년 10월에 건립될 복합상업시설 조감도

과거 대규모 주택개발 사업을 통해 많은 수익을 냈던 군인공제회의 건설·부동산 개발사업 투자 트렌드가 바뀌고 있다.

군인공제회는 20일 최근 투자환경 변화에 따라 펀드, 리츠 등 간접투자와 프로젝트 파이낸싱(PF)투자를 완료했다고 밝혔다. 인허가가 완료된 사업장 위주로 소규모·공동투자 활성화를 통해 올해 신규투자한 건수와 규모는 총 10건, 3300여억 원이다.

최근 군인공제회의 건설·부동산 투자가 활성화 되고 있는 것은 기준금리 인하에 따른 수익형 부동산 투자에 대한 수요 증대 때문이다. 금융권 등 PF대출 제한 등으로 인해 입지여건이 양호하고, 안정성이 확보된 양질의 투자 제안이 많이 들어오고 있다는 뜻으로 읽힌다.

연기금·공제회 중 건설·부동산 개발사업 투자에 대한 특화된 노하우(know-how)를 갖고 있는 군인공제회는 최근 광교신도시 주상복합 개발사업 펀드를 비롯해 동탄역세권 복합상업시설 PF, 영종하늘도시 주택개발 리츠사업 등 신규투자를 활성화하고 있다.

광교 주상복합사업은 간접투자(펀드)로 JB자산운용을 통해 300여억 원을 투자했다. 분양률 99% 이상 된 사업장으로 증권사 대출채권을 매입해 시행사 자금보충 및 타 지역 우량 분양사업장 담보제공 등 은행권과 공동으로 투자를 집행했다.

직접투자 사례로는 동탄역세권 복합상업시설 사업을 꼽을 수 있다. 인허가가 완료돼 착공 및 분양단계에서 400억 원을 PF로 투자한 사업으로 동탄역세권의 중심상업지역 내 핵심 위치로 입지여건이 우수하다. 증권사 등의 매입확약으로 담보장치가 마련된 가운데 타 기관과 공동(신디케이트론)으로 투자를 진행했다. 또한 영종하늘도시 주택개발 리츠는 자산운용사를 통해 타 공제회와 공동으로 투자한 사례다.

시공사의 원금 및 수익보전 약정을 통해 투자하는 등 과거에 비해 투자 대상(아파트, 주상복합, 오피스텔, 복합상업시설, 산업단지 등) 및 투자 형태(PF, 부동산펀드, 리츠 등)를 다변화하면서 소규모·공동 투자를 통해 안정성이 확보된 투자를 추진하고 있는 것이다.

신인수 군인공제회 건설부문 부이사장은 “과거 PF, 부동산 시행사업 등 대규모 장기적인 직접 투자나 채권확보 위주의 투자방식을 지양하고 있다"며 "최근에는 인허가 리스크가 없는 반면 5% 내외의 수익률을 달성할 수 있는 안정성이 확보된 사업장에 중, 소규모 분산투자하고 있다. 직접투자는 우량 PF 직접대출뿐만 아니라 신디케이트론(공동대출)이나 부동산 펀드, 리츠(Reits) 등 간접투자를 통해 지속성장 수익모델을 개발해 나갈 것”이라고 설명했다.