서울 오피스텔 분양가 오르는데 전용률 감소 ‘뚜렷’

실 사용면적 따져 봐야… 투자 주의 필요

서울의 오피스텔이 분양가는 오르고 있는 반면 전용면적비율(전용면적/계약면적, 이하 전용률)이 점차 줄어들고 있는 것으로 밝혀졌다.

11일 방 구하기 서비스인 방콜에 따르면 현재(2017년 입주예정 포함) 서울 오피스텔 재고의 평균 전용률은 54.3%로 나타났다.

오피스텔은 아파트(70~80%) 대비 상대적으로 전용률이 낮았었다는 점을 고려하면 54.3%는 일반적인 수준이다.

하지만 연도 별 전용률 추이를 보면 서울에서 2015~2017년에 입주할 신축단지들의 경우 전용률이 44~48%로 기존보다 낮아지는 추세를 보이고 있어 신규 오피스텔 투자에 주의가 필요하다고 전문가는 지적했다. 실 사용면적을 따져보지 않고 계약(분양, 매매, 임차)에 나선다면 낮은 전용률에 크게 실망하는 경우가 발생할 수 있기 때문이다.

오피스텔 전용률이 과거보다 줄어들고 있음에도 매매가와 분양가는 오히려 상승세다. 실제 사용면적(전용률)이 줄어드는 가운데 가격이 상승하는 경우, 물건의 사용(효용)가치가 떨어지는 것으로도 해석할 수 있다.

특히 앞으로 2~3년 내 입주할 단지들의 전용률이 44~48% 수준에 불과한 상황에서 분양가격은 3년 연속 상승세라는 점도 신규 오피스텔의 적정가치에 대해 우려감을 높이는 요인이다.

주택법을 적용하는 아파트와, 건축법을 적용하는 오피스텔의 차별점도 전용률 계산 시 소비자를 헷갈리게 하는 부분이다.

아파트는 공급면적(주거전용+주거공용)을 기준으로 3.3㎡ 당 분양가를 산정하는 반면, 오피스텔은 계약면적(전용+공용+기타공용)을 기준으로 분양가를 계산한다. 즉 상업시설(사무실, 상가)이라는 특성으로 인해 공동 사용되는 기타공용면적(주차장, 관리실, 기계실 등)을 분양가에 포함시키는 이유로 상대적으로 전용률은 크게 낮아진다고 볼 수 있다.

또한 아파트에 적용되는 안목치수가 오피스텔에 해당되지 않는 점도 전용률이 낮아지는 원인 중 하나다. 안목치수란 전용면적을 눈에 보이는 벽체 안쪽을 기준으로 계산하는 것을 말하는데, 건축법이 적용되는 오피스텔은 벽이 차지하는 면적을 포함해 전용면적을 따지므로 실제 사용면적은 상대적으로 좁아질 수 밖에 없다.

김은진 부동산114 리서치팀장은 “사무실 중심으로 오피스텔이 사용되던 과거와 달리 주거용으로 사용되는 단지들이 상당하다는 점을 감안할 때 실제 사용면적(전용면적)에 대한 기준을 투명하게 정비할 필요가 있다. 다만 제도 보완까지는 다소 시간이 소요될 수 있으므로 소비자들은 당분간 오피스텔 전용률 개념에 대해 보다 정확한 인식을 할 필요가 있다”고 설명했다.