서울 재개발·재건축 시장 약세…반등 가능성은?

▲서울 재개발·재건축 시장이 지난 2월말 발표된 주택임대차 선진화 방안 이후 약세를 면치 못하고 있다. 사진은 개포주공4단지. (사진=이투데이DB)

서울 재개발·재건축 시장이 약세를 면치 못하고 있다. 주택임대차 선진화 방안 이후 매수심리가 급속도로 위축됐기 때문이다.

13일 부동산114에 따르면 5월말 기준 서울 재개발구역 지분가격은 3.3㎡당 2456만원으로 전달 대비 1.9% 포인트 가량 하락했다. 재건축 아파트 가격도 전달보다 0.13% 포인트 하락한 2774만원을 기록했다.

재개발·재건축 등 도시정비사업에 대한 규제완화와 연초 강남권 재건축 아파트의 분양 흥행, 지방자치단체장 선거를 앞두고 개발에 대한 매도자들의 기대감에 소폭 오름세를 보였던 재개발·재건축시장이 2.26 주택 임대차 선진화 방안 발표 이후 주춤한 상태이다.

압구정지구와 잠실, 개포지구 등 강남권 재건축아파트의 사업진척이 빨라지면서 반등했었지만 추격매수세가 붙지 않으면서 상승세는 오래가지 못했다. 지난 3월 안전진단을 통과한 강남구 압구정동 구현대3차(109㎡)가 2500만원 가량 하락했고 개포주공4단지(조합설립인가)도 면적별로 1000만~2000만원 가량 내렸으며 고덕주공 4·6·7단지(사업시행인가)도 면적별로 1000만원 가량 하락 조정됐다.

반면 3월 예비안전진단을 통과하면서 재건축의 첫발을 땐 강남구 대치동 선경1·2차는 매도인들이 매물을 걷어들이면서 2500만~5000만원 가량 올랐고 조합설립의 속도를 높이고 있는 송파구 신천동 진주 아파트(추진위)가 1500만원 가량 올랐다. 최근 재건축 정비계획안이 수정 가결된 강남구 삼성동 홍실 아파트(조합설립인가)도 코엑스~잠실운동장 일대 국제교류 복합지구 개발호재에 힘입어 1000만원 가량 올랐다.

재개발 지분가격도 사업장별로 희비가 엇갈렸다. 성북구 장위13구역(구역지정)과 서대문구 북아현3재정비촉진구역(사업시행인가), 동작구 흑석3재정비촉진구역(조합설립인가)은 사업의 진척이 더디자 매물이 쌓이면서 지분가격이 전월 대비 5~15% 포인트 가량 하락했다. 반면 이번 서울시장 선거과정에서 핫플레이스로 떠올랐던 용산구 재개발 구역의 지분가격은 올랐다. 한남2·3구역(조합설립인가)의 지분가격이 전월 대비 15% 포인트 가량 올랐다.

서성권 부동산114 리서치센터 연구원은 "도시정비사업 진행속도는 개별 구역별로 양극화 될 것으로 전망된다"며 "재개발·뉴타운 실태조사를 통해 사업을 계속 추진하기로 결정된 재개발 구역은 2기 박원순 시정에서 준비 중인 도시재생본부의 지원 아래 사업 진행속도를 더욱 높일 수 있을 것으로 기대된다"고 말했다.

이어 "정부가 재건축 초과이익 연내 폐지를 추진하고 있지만 국회 통과 여부가 불투명한 가운데 올해 말까지 관리처분계획인가를 받게 되는 경우 재건축 초과이익 환수를 면제 받을 수 있어 사업시행인가 단계에 있는 강남권 재건축아파트를 중심으로 사업 진행 속도가 빨라질 것으로 예상된다"고 덧붙였다.