[이상혁의 리얼재테크]퇴직후 주택임대사업 하려면… "서울을 떠나라"

“퇴직 후 주택임대사업을 하고 싶은데, 세금폭탄을 피하려면 어디에 어떤 집을 사는 게 좋을까요?” 최근 한 지인에게 받은 질문이다.

이미 퇴직을 했거나 퇴직 예정인 많은 이들이 이 같은 고민을 할 것으로 보인다.

대한민국에서 임대사업은 모두의 꿈이 됐다고 해도 과언이 아니다. 매월 일정한 수익을 올릴 수 있는 데다 수익률 역시 연 5~6% 이상으로 은행이자율보다 훨씬 높다. 이런 연유로 오랜 세월 직장에 몸 담았다가 퇴직한 고령의 퇴직자들에게 임대사업은 최후의 보루이자 유일한 생계수단이기도 하다.

그런데 최근 정부가 임대차 선진화 방안을 발표하면서 임대사업에 위기가 찾아왔다. 임대소득에 대한 과세가 강화될 것으로 예상되면서 주택 투자자들의 불안감이 커지고 있는 것.

즉, 지인의 질문 속에는 세금을 피할 수 있는 ‘과세 사각지대’가 과연 어디냐는 의미가 포함된 셈이다.

과세 사각지대를 알려면 먼저 세금 규정을 명확하게 알아둘 필요가 있다.

국세청은 △현재 기준시가 9억원을 초과하는 고가주택 임대주택 월세 수입금액(1주택만 소유하더라도 해당) △2주택 이상자 소유자(기준시가와 무관, 주택 수로만 판단)의 월세 수입금액 △3주택 이상 보유자의 전세보증금(예외 있음)의 간주임대 수입 등을 임대소득을 신고해야 하는 과세대상 임대주택으로 규정하고 있다.

바꿔 말하면, 9억원 이하의 주택에 거주(1주택)하면서 받는 월세 소득은 과세 대상이 아니라는 얘기다.

다음으로 고민할 부분은 수익률. 일반적으로 임대사업자들이 마지노선으로 잡는 수익률은 연 5% 선이다. 8억원을 투입한다고 가정했을 때 적어도 연 수입 4000만원 이상은 거두길 바라는 것. 그런데 막상 이런 주택을 찾기가 쉽지 않다.

특히 서울은 집값이 높은 탓에 수익률이 떨어질 수밖에 없다. 그렇다고 지방으로 가려니 공실에 대한 걱정이 만만치 않고, 서울 생활권에서 벗어난다는 점도 석연치 않다. 이 경우 서울 접근성이 용이하면서 대규모 산업단지를 끼고 있어 임차수요가 높은 안산·수원·용인 등 경기도권이 좋은 대안이 될 수 있다.

마지막으로, 서울과 경기 안산에 각각 임대주택을 마련한 두 가지 사례를 소개한다. 두 사람 모두 자본금(약 5억원) 규모, 1주택자로서 임대소득 신고대상에서 제외되는 점은 동일하다. 그러나 수익률 면에서는 큰 차이를 보이고 있다.

# 지난해 퇴직한 김현삼(60·가명)씨는 임대사업을 위해 서울 강서구에 5억3000만원짜리 다가구주택을 구입했다. 주인인 김씨 외에 6세대가 거주하고 있으며, 각 세대의 평균 임차료는 보증금 500에 월세 40만원 선. 6명의 임차인으로부터 매월 240만원을 받고 있지만 집수리 및 중개 비용 등을 제외하고 나면 생활에 여유가 없다.

# 이재탁(62·가명)씨는 2년 전 퇴직과 동시에 서울 생활을 정리하고 경기도 안산에 집을 매입해 이사했다. 집값은 6억5000만원. 전세 및 월세보증금 1억5000만원이 끼어있었기 때문에 5억원의 자본금으로 집을 살 수 있었다. 이 집의 지하1층~지상2층에는 각각 투룸 1개와 원룸 3개가 있고, 지상3층에는 주인세대 및 원룸 2개가 있다. 따라서 임차세대는 모두 14세대. 전세로 거주 중인 3세대를 제외하고도 매월 350만원가량의 월세 수입을 거두고 있다.