민간자본 유도 리츠 활성화…임대사업자에 세제 혜택

26일 국토부 임대차 시장 선진화 방안 발표

정부가 본격 월세시대 대비에 나섰다. 전세에서 월세로의 전환이 시대적 흐름이라고 판단, 여기에 맞춰 정책 궤도를 수정한다는 것이다. 이를 위해 공공임대 리츠와 민간제안 임대리츠를 활용해 임대주택 공급을 늘리기로 했다. 아울러 향후 3년간 신규 주택구입 후 준공공임대로 활용시 양도세를 면제해 주는 방안도 추진한다. LH(한국토지주택공사)의 부채누적 등으로 임대주택 공급 여력이 떨어지고 있어 세제 혜택을 비롯한 규제완화 등 인센티브를 줘 민간 자금을 최대한 끌어들이겠다는 의도다. 26일 국토교통부는 이런 내용을 담은 주택임대차시장 선진화 방안을 확정ㆍ발표했다.

◆임대주택시장에 리츠 등 민간 자본 최대한 끌어들인다

정부는 주택기금과 민간 여유자금이 투자하는 공공임대 리츠를 통해 10년 공공임대주택을 공급한다. LH 직접 건설과 공공임대리츠 방식을 병행해 2017년까지 최대 8만가구의 10년 공공임대를 공급한다는 목표다.

이와 함께 민간주도의 ‘임대주택리츠’를 활성화한다. 주택기금과 기관투자자가 공동투자협약을 체결하고, 협약 범위내에서 심사를 거쳐 단위 프로젝트(자(子)리츠)에 대한 자금을 지원하는 구조이다. 공공·민간기관의 매각자산, 재개발 임대주택 등 다양한 부지를 활용해 도심내 임대주택으로 공급이 가능하다.

이를 위해 임대주택리츠의 수익성 확보를 위해 주식의 공모·분산 의무가 배제되는 리츠를 확대하고, 상장기준도 완화할 계획이다.

또 임대주택리츠에 부동산을 현물출자 할 경우, 해당 주식을 처분해 실제 소득이 발생할 때까지 양도차익에 대한 과세를 연기해 주기로 했다.

나아가 국토부는 리츠 등 임대사업자가 민영주택을 동 단위로 별도 통분양받을 수 있도록 했다. 단 통분양 물량은 매입 또는 준공공임대주택으로 운영하도록 하여 공공성을 확보할 방침이다. 주택임대관리업에 대한 법인세 감면과 보증상품 출시로 임대관리 관련 전문성이 부족한 임대사업자의 임대관리 부담이 덜어질 것으로 국토부는 보고 있다. 세제혜택 등 다양한 인센티브를 통해 임대주택 시장에 민간자금을 끌어들이겠다는 의미다.

단기적인 임대주택 입주물량 확보도 추진한다. 특히 주거환경개선사업구역 등의 노후주택을 재·개축할 경우, 주택 사업승인기준을 현행 20세대에서 50세대로 완화하고, 주택기금에서 저리의 재·개축 자금을 지원한다.

청약제도도 임대주택 공급 늘도록 일부 손질한다.

새로 도입된 주택임대관리업 가운데 중소기업 규모(근로자 50인 미만 또는 매출액 50억원 미만)인 곳은 법인세를 감면해 주택임대관리업이 활성화되도록 할 계획이다. 임대사업자가 청약을 통해 민영주택을 1∼2채에서부터 동(棟) 단위로까지 분양받을 수 있도록 해 기업형 임대사업을 키우도록 청약 제도를 손질한다. 이렇게 공급할 때는 지역 사정을 반영하도록 시·군·구의 승인을 받아야 하고 분양받은 주택은 매입·준공공임대주택으로만 써야 한다.

◆준공공임대사업자 재산세 감면율 크게 늘려

정부는 임대사업자에 대한 세제·금융 지원을 통해 임대주택 공급물량을 늘리기는 방안을 추진한다. 먼저 준공공임대주택 사업자에 대한 재산세 감면율을 40∼60㎡ 주택은 50%에서 75%로, 60∼85㎡ 주택은 25%에서 50%로 확대한다. 85㎡ 이하 주택의 경우 소득·법인세도 30% 감면된다. 앞으로 3년 동안은 신규 주택을 구입한 뒤 준공공임대주택으로 활용할 경우 임대 기간에 집값 인상으로 발생한 양도 차익에 대해 양도소득세를 면제해준다. 매입·준공공임대주택 사업자에게 대출해주는 주택기금으로 살 수 있는 주택이 미분양 주택, 기존 주택 외에 신규 분양주택으로 확대된다. 2013년 4월 전 취득한 주택도 준공공임대주택으로 등록할 수 있도록 길을 터주고 매입임대주택을 준공공임대로 전환하려고 한다면 기존 임대 기간을 절반(최대 5년)만 인정해주는 조건으로 허용하기로 했다. 소규모 월세 임대소득자는 종합소득이 아닌 분리과세로 전환하고 사업자 등록 의무도 면제된다. 이러면 납세자는 세금 부담이 줄어들게 된다. 2주택 이하이고 주택 임대소득이 2000만원 이하인 경우가 해당된다.

◆주택기금 전세대출 보증금 3억 이하로 제한…월세 혜택은 늘려

저리 주택구입자금 지원, 월세 부담 완화 등을 통해 지나친 전세쏠림현상을 완화한다는 것이 정부의 복안이다. 특히 주택기금의 전세자금 대출은 보증금 3억원 이하로 제한한다. 일반 시중은행의 전세대출에 대한 공적보증 지원은 보증금 4억(지방 2억원) 이상에 대해서는 중단키로 했다. 이렇게 보증 대상에서 제외되면 이자가 0.5%포인트가량 오른다. 월세에 대한 공제방식을 소득공제에서 세액공제로 전환한다. 공제대상을 현행 총급여 5000만원 이하에서 7000만원 이하로 확대한다. 바뀐 제도가 시행될 경우, 월세액의 10%를 소득세에서 공제함으로써 1년에 한달 이상의 월세액을 지원해 주는 효과가 발생하게 된다고 국토부는 설명했다. 이 밖에 월세가격 동향조사 대상 지역을 현재의 특별시·광역시에서 모든 시·도로 확대하고 전·월세 시장을 통합적으로 분석할 수 있는 전·월세 통합지수도 개발한다. 올해 12월까지 전세 중심인 주택임대차보호 제도를 월세 증가 추세를 반영해 보완하기로 했다.

국토부 관계자는 "이번 대책이 시행되면 임대주택 공급이 확대돼 세입자의 주거비 부담은 완화되고 전세 수요의 분산으로 임대차 시장의 수급 불균형이 해소돼 전·월세 가격이 안정될 것으로 기대한다"고 말했다.