[4.1부동산대책 훈풍]수도권 분양 온기, 꽉 막힌 중대형 거래 ‘물꼬’

주변시세 대비 분양가 확인… 입지조건 꼼꼼히 체크, 미분양 단지 문제점 따져야

수도권 분양시장에 온기가 감돌고 있다.

최근 여·야·정이 부동산종합대책에 이어 추가 대책을 마련해 시행키로 했기 때문이다. 특히 양도세 감면 혜택에서 ‘실거래가 6억원 이하·전용면적 85㎡ 이하’ 둘 다 충족해야 하는 당초 기준보다 완화된 ‘실거래가 6억원 이하 또는 전용면적 85㎡ 이하’로 보완됐다. 신규 및 미분양 물량에도 혜택이 주어진다.

여·야·정은 또 생애 최초 주택 구입에 대한 취득세 면제 면적 기준을 없애고 금액 기준을 6억원 이하로 유지키로 합의했다. 소득기준은 부부합산 연소득 7000만원으로 1000만원 상향 조정했다.

부동산 전문가들은 취득세 면제 기준 완화 합의에 대해 수혜 대상이 늘어 결과적으로 부동산 경기부양이란 정책 목표에 부합되는 결정이라고 밝혔다.

박원갑 KB국민은행 부동산 전문위원은 “가격 기준이 낮아지면서 강남 주택들이 대거 빠지는 부작용이 발생하지만 면적 기준 제외로 중대형 물량의 거래 막힘 현상이 해소될 전망”이라고 설명했다.

이번 추가 대책으로 서울과 인천을 제외한 경기지역에서는 1만8000여 가구가 세제 혜택을 받을 것으로 예상된다.

25일 부동산114에 따르면 이번 부동산 추가 대책으로 세제 혜택을 입을 경기도 소재 단지는 1만7956가구다. 이는 경기지역 전체 물량의 70% 수준이다.

▲경기 평택시 장안마을 소재 ‘평택장안마을 코오롱하늘채’ 조감도. (사진=코오롱글로벌)

◇생애 최초 양도·취득세 감면 혜택 단지 ‘눈길’ = 추가 대책으로 생애 최초 주택 구입자를 대상으로 양도세와 취득세 동시 혜택을 볼 수 있는 단지가 주목받고 있다.

대표적 단지로 △수원 SK 스카이 뷰(Sky View) △청라 더샵 레이크파크 △계양 센트레빌 1단지 △수지 신봉센트레빌 △삼송 동원로얄듀크 △평택장안마을 코오롱하늘채 등이 꼽힌다.

SK건설이 경기 수원시 정자동에 지은 총 3498가구 규모의 ‘수원 SK 스카이 뷰’는 다음달 말 입주를 시작한다. 최고 40층, 전용 59~146㎡로 중소형이 절반 이상을 차지한다. 단지 바로 앞에 초등학교가 입주 시기에 맞춰 신설될 예정이며 경기과학고·천천중학교 등이 인근에 위치해 있다. 또 롯데마트, 하나로병원 등의 생활편의시설을 쉽게 이용할 수 있다.

포스코건설이 인천 서구 경서동 청라지구 A28블록에 지은 ‘청라 더샵 레이크파크’는 25일부터 입주를 시작한다. 이 단지는 지하 1층~지상 58층, 4개동, 전용 100~209㎡, 6개 타입 총 766가구로 구성됐다.

현재 인천시 계양구 귤현동 일대에서는 동부건설의 ‘계양 센트레빌 1단지’ 715가구가 입주 중이다. 이 아파트는 총 1·2·3단지로 지하 2층~지상 15층 26개동 규모로 전용면적 84~145㎡ 총 1425가구의 대단지 랜드마크 아파트로 구성된다.

동부건설은 ‘수지 신봉센트레빌’ 전용 149㎡를 최대 30% 할인된 가격으로 분양하고 있다.

이 단지는 할인 적용 시 2억원 이상의 할인으로 5억원대에 내 집 마련이 가능해 6억원 이하 양도세 혜택 단지에 포함된다. 또 지난해 12월 입주를 시작해 취득세 혜택까지 받을 수 있다. 경기도 용인시 신봉도시개발지구 5·6블록에 자리 잡은 이 단지는 총 940가구로 전용면적 84~149㎡로 구성된다.

동원개발이 고양시 삼송지구에서 분양하는 ‘삼송 동원로얄듀크’는 현재 남아있는 전용 110~116㎡를 4억원대에 구입할 수 있다. 입주는 작년 9월부터 시작됐다. 전용 84~116㎡, 총 598가구로 공급되는 이 단지는 서울 은평뉴타운과 가까워 서울생활권을 누릴 수 있다.

코오롱건설이 분양하는 경기 평택시 장안마을 소재 ‘평택장안마을 코오롱하늘채’는 84㎡ 가격이 2억6000만원에 형성됐다. 다음달 입주 예정이다. 이 단지는 전용 67∼114㎡, 총 1943가구로 구성됐다.

◇“소급 적용일·가격경쟁력·입지조건 따져봐야” = 부동산 전문가들은 이들 단지에 대해 무턱대고 구매하는 행위는 삼가야 한다고 조언했다.

함영진 부동산114 리서치센터장은 “양도세, 취득세 감면 적용은 날짜를 잘 살펴봐야 한다”면서 “양도세 부분은 계약일 기준을 살펴봐야 하고 취득세는 등기 시점과 잔금납입 기준으로 적용되기 때문에 적용 시기를 정확히 파악해야 한다”고 말했다.

국회에선 양도세·취득세 감면 혜택 소급 적용일을 지난 22일로 정한 것으로 알려졌으나 여야 최종 합의를 거쳐 25일 결정된다.

가격 경쟁력을 살펴봐야 한다는 주장도 나왔다.

박원갑 위원은 “양도세는 아파트를 2년 동안 소유하고 있어야 비과세로 바뀌기 때문에 당장 이 부분의 세제 혜택은 신경 쓸 필요가 없다. 취득세 감면 단지에 중점을 맞춰 가격 및 상품 경쟁력을 우선적으로 살펴봐야 한다”고 주장했다.

박미진 닥터아파트 리서치연구소 주임연구원은 “생애 최초 주택 구매자를 대상으로 혜택이 주어지는 만큼 이 기준에 부합되는지를 정확히 알아봐야 한다”며 “특히 부부합산 7000만원 이하 기준에서 이 금액이 순수 월급 기준인지, 연봉인지, 상여금도 포함된 돈의 기준인지를 면밀히 살펴야 한다”고 조언했다.

일부 전문가들은 분양가격에 주의해야 한다고 목소리를 높였다.

정태희 부동산써브 연구팀장은 “주변 시세 대비 분양가를 알아보고 입지조건도 살펴봐야 한다”고 강조했다.

정 팀장은 미분양 물량에 대해서도 주의를 기울여야 한다고 밝혔다. 그는 “건설사들이 미분양을 털기 위해 할인 및 대출 조건 완화 등 다양한 서비스를 제공하고 있지만 미분양이 계속된다는 것은 문제(가격·입지 등)가 있기 마련”이라며 “추가 혜택 등이 기존 문제점을 해제할 수 있는지 살펴볼 필요가 있다”고 덧붙였다.

장재현 부동산뱅크 콘텐츠비즈니스팀장도 “분양가와 입지조건을 잘 살펴 물량을 선택해야 한다”고 말했다.