[부동산 출구가 없다]"깡통집 못짓는다" 등돌린 시공사에 발동동

"지어봤자 손해" 재개발 올스톱… 장기표류땐 원가 눈덩이

부동산 경기침체로 사업성이 악화돼 관리처분인가를 받고도 사업이 장기표류하는 곳들이 속출하고 있다.

2일 서울시 클린업시스템 등에 따르면 1년 전인 2012년 4월 이전에 관리처분 인가를 받은 서울지역 정비사업장 중 현재까지 일반분양을 실시하지 않은 곳은 25곳, 1만9018가구에 달했다.

재개발이나 재건축조합 아파트 등은 대부분 해당구청에서 관리처분인가가 내려지면 준공까지 평균 49개월 가량 소요된다. 아파트 건축기간이 2~3년인 것을 고려하면 관리처분인가에서 1~2년 안에 철거 및 일반분양을 실시해야 한다.

조합과 조합원 간 갈등 등으로 사업이 지연되는 경우도 있지만 현재로서는 '사업성'이 가장 큰 문제다. 대형건설사 관계자는 "지금 이대로 사업을 진행하면 시공사, 조합원 모두 손해를 보기 때문에 일단 연기하고 보자는 심리가 만연해 있다"고 말했다.

일부 건설사가 일반분양가를 대폭 낮추는 경우도 있지만 조합원들이 이를 반대하는 경우도 다반사다. 분양가가 낮아지면 반대로 조합원들의 분담금은 증가하기 때문이다. 왕십리1.3구역의 경우 조합과 건설사간 분양가 합의가 지연되며 일반분양 시점도 6개월 이상 늦춰지고 있다.

함영진 부동산114 리서치센터장은 "합리적인 분양가를 책정하지 않으면 문제가 더 커질 수 있다"며 "사업이 지체될수록 조합원 금융비용 등이 높아져 원가가 눈덩이처럼 불어나기 때문이다"고 지적했다.

상황이 이렇다보니 서울시내 일부 재개발·재건축 사업장은 시공사를 찾지 못해 애를 먹고 있다. 올해 시공사 선정이 불발로 돌아간 곳은 △노원구 공릉동 태릉현대아파트 △서대문구 홍제3구역 △강남구 청담진흥빌라 △은평구 구산1구역 △강동구 성내동 미주아파트 △용산구 효창4구역 등이다.

해당 지역 거주민들은 사업이 차일피일 미뤄지면서 발만 동동 구르고 있는 실정이다. 사업이 순차적으로 진행돼야 그에 따른 주거 문제와 향후 계획 등을 수립할 수 있기 때문이다.

태릉현대아파트 재건축조합 관계자는 "시공사 선정만 되면 관리처분인가까지 일사천리로 진행될 터인데 경기침체에 건설사들이 잔뜩 움추리면서 사업 진행에 차질을 빚고 있다"며 "오는 4일 이사회의 등을 거쳐 다시 입찰을 진행할 방침이다"고 전했다.

홍제3구역 재개발 조합원은 "지난 2010년에 삼성물산이 시공사로 선정됐는데 발을 빼면서 사업 진행이 좀처럼 앞으로 나가지 못하고 있다"며 "사업이 추진될려면 시공사가 빨리 선정돼야 할텐데 이러지도 저러지도 못하고 답답한 심정이다"고 토로했다.

부동산 전문가들은 재개발.재건축 사업의 원활한 진행을 위해서 정부나 지방자치단체의 역할이 중요하다고 조언한다. 사업성이 없다보니 외부에서 해결책을 찾기가 어렵기 때문이다. 현재로서는 공공에서 끌고 나갈 수 밖에 없다는 지적이다.

김호철 단국대학교 부동산·건설대학원 원장은 "원활한 사업 진행을 위해선 공공이 나서 뉴타운, 재개발, 재건축 사업 규제 완화를 해주고 이와 함께 공공시설에 대한 지원 강화, 조합의 투명성 확보 등 제도적인 장치도 완비해야 한다"고 조언했다.

남영우 나사렛대학교 부동산학과 교수도 "재개발·재건축 사업이 실패한 것은 중앙정부와 지자체 등의 정책적 판단미스도 분명히 자리잡고 있다"며 "사업의 활로를 찾기 위해선 정부나 지자체가 나서서 기반시설 확보비율을 대폭 낮추고 용적률을 상향 조정하는 등의 적극적 지원이 필요한 시점"이라고 강조했다.