[경매시장 '온기']최저입찰가 낮다고 덤비면 낭패…'임차인 부담' 없다면 노려볼만

경매 초보 '알짜 물건' 고르기

권리분석에 능통한 사람이 아니어도 경매를 통해 수익을 거두는 것은 충분히 가능하다. 다만 리스크가 있는 물건은 가급적 피하는 것이 상책이다.

경매컨설팅 업계에 종사하는 H모씨는 “유치권이 설정된 물건 등 리스크가 큰 경매물건은 남들이 꺼리기 때문에 이런 물건을 전문적으로 취급하는 전문가들이 따로 있다”며 “단순히 최저입찰가격이 낮다고 해서 이런 물건을 덥썩 물었다가는 낭패를 보기 쉽다”고 설명했다.

그렇다면 경매 초보자가 노려볼 만한 ‘우량물건’은 어떤 게 있을까?

먼저 ‘경매주택에 임차인이 없이 소유자가 거주하는 물건’을 노려볼 만하다. 주로 아파트, 빌라 물건 중에 많고, 낙찰 후 주택을 명도받는데 1개월 정도 소요된다. 만약 집주인이 집을 비워주지 않을 때는 해당 법원에 인도명령을 신청하면 2~3주 후 명도집행이 가능하다.

‘선순위 임차인이 배당을 받아 보증금을 다 돌려받는 물건’도 우량물건이라 할 수 있다. 해당 물건에 선순위 임차인이 있더라도 법원에 배당요구를 했으면 낙찰가에서 배당을 받아간다. 따라서 낙찰 예상가를 미리 계산해 보고 선순위 임차인이 보증금을 전액 돌려받을 수 있는 물건이라면 입찰해도 좋다.

‘소액임차인만 거주하는 물건’도 관심 대상이다. 소액임차인이란 주택임대차보호법상 임대보증금이 서울시 7500만원, 과밀억제권역(서울 제외, 인천 포함) 6500만원, 광역시(인천 제외)와 안산·김포·용인·광주시 5500만원, 기타 지역 4000만원 이하의 임차인을 말하는데, (근)저당·(가)압류·담보가등기 등의 말소기준권리보다 먼저 전입신고가 돼 있다면 지역별로 1400만~2500만원을 낙찰대금에서 배당받을 수 있다. 법원에서 배당을 받으려면 전세계약서, 주민등록등본, 낙찰자의 인감이 첨부된 명도확인서를 법원에 제출해야 하기 때문에 먼저 집을 비워야 한다.

부동산태인 정대홍 팀장은 “내 기준에서 우량물건은 남들이 보기에도 마찬가지기 때문에 낙찰가가 다소 높을 수 있다”며 “그러나 이런 물건을 낙찰받으면 리스크가 거의 없을 뿐 아니라 낙찰 후에도 손이 덜 가기 때문에 시간 절약 차원에서도 유리하다”고 말했다.