[강남 부동산시장 대해부]새 아파트 희소가치 ‘高高’…분양시장은 ‘전쟁중

계속되는 ‘불패신화’

강남구·서초구·송파구를 일컫는 ‘강남 3구’는 집값 불안의 진원지 이자 전 국민의 부러움의 대상이기도 한다. 하지만 이런 ‘강남 3구’가 예전만 하지 못하다. ‘부동산 불패’의 한 축인 재건축 시장이 맥을 못추고 있기 때문이다.

그렇다면 강남 부동산 미래는 없는 걸까. 그러나 강남 부동산시장을 굳건히 지키고 있는 ‘터줏대감’같은 존재가 있다. 강남권 분양시장이 그것이다. 전문가들은 “강남시장의 매력이 사라졌다고 하더라도 강남권에 입성하려는 수요는 여전히 탄탄하다”며 “특히 낡은 노후 아파트가 아닌 새 아파트라면 누구라도 갖기 마련이다. 결국 가격과 타이밍의 문제가 될 것”이라고 말했다.

▲강남 재건축 아파트 시장 약세에도 강남 분양 시장과 고급 주택 시장은 여전히 강세를 유지하고 있다. 사진은 청담동 마크힐스(사진 위)와 청담동 상지리츠빌카일룸. 노진환 기자 myfixer@

◇ 강남권 신규 공급 한계, 고분양가에도 불패 = 강남권에는 새로 주택을 공급할 만한 땅이 거의 없다. 정부가 그린벨트를 해제해 보금자리주택이라는 이름으로 신규 분양을 추진하고 있는 것도 신규 주택을 공급할 택지가 부족하기 때문이다. 게다가 대부분 30년 이상 낡은 재건축 아파트가 대부분 이어서 새 아파트의 희소 가치가 크게 오르고 있다.

이는 강남권에서 신규 단지가 공급될 때마다 청약률 고공행진이 이어지는 이유가 되고 있다. 특히 분양가가 3000만원이 넘는 고분양가 임에도 청약률이 크게 오르고 있다.

가장 대표적인 사례가 삼성물산이 지난 2월 강남구 도곡동 래미안도곡 진달래 아파트가 그것이다. 강남구 도곡동 진달래1차 아파트를 재건축하는 래미안 도곡 진달래는 앞서 지난 2월 실시한 1순위 청약에서 최고 51대1의 높은 경쟁률을 기록하며 마감됐다. 일반분양 55가구(총 397가구·특별공급 2가구 제외) 모집에 327명이 몰리며 평균 경쟁률 5.95대1을 기록하는 등 인기를 끌었다.

계약도 대부분 이뤄진 상태로 가격도 하락하지 않고 분양가 선에서 유지하고 있는 것으로 알려졌다. 인근 P공인 관계자는 “전용 85㎡대(옛 30평형대)가 9억5000만~10억5000만원이 시세다”라며“매물이 별로 없다. 고분양가 논란이 있었지만 분양권 가격 이하로 내려가지 않고 있다”고 말했다.

지난 4월 분양한 방배동 롯데캐슬 아르떼 역시 사정이 비슷하다. 당시 평균 경쟁률 1.66대1을 기록한 이 단지는 일부 타입에서 프리미엄이 1000만원 정도 붙은 상태다. 최근 3년간 신규 공급이 끊겼던 방배동에서 공급된 새 아파트라 더 인기를 모으고 있다.

L공인 중개업소 관계자는 “중대형 일부평형을 제외하면 전부 계약된 것으로 알고 있다. 강남권 전체가 어려움을 겪고 있는 것에 비교하면 상당히 선전할 것”이라며 “방배역 인근 주변으로 3.3㎡당 3000만원에 육박하고 있다. 3년전 서리풀 공원 인근에서 분양한 아파트도 모두 올랐다”고 말했다.

같은달 롯데건설이 공급한 서초롯데캐슬 프레지던트도 3.3㎡당 3260만원이라는 고분양가에도 1대1의 육박하는 경쟁률을 보였다. 롯데건설 관계자는 “강남 시장 위축을 우려했던 점을 감안하면 선전했다고 본다. 투기지역 해제로 분위기를 타고 있다”고 말했다.

◇ 강남 새 아파트 사는 이들은 누구 = 이렇듯 강남권 청약 경쟁률이 높다는 점은 강남권으로 진입하려는 수요가 여전히 살아 있음을 방증한다는 분석이다. 전문가들은 재건축 시장은 예전같지 않지만 강남이라는 희소성으로 중장기적으로 투자가치가 충분하다고 보고 분양 시장, 즉 새 아파트를 선택하고 있다고 보고 있다.

특히 강남권 기존 주택(아파트) 거주자들은 강남 아파트 가격 리스크를 회피하기 위해 강남 아파트를 매입하고 있다는 분석이다. 최근 강남권 아파트 가격이 떨어지자 가격이 떨어지기는 커녕 오히려 오를 가능성이 높은 새 아파트로 갈아타고 있다는 것이다.

김부성 부동산 부테크연구소 소장은 “아파트도 감가상각의 대상이 된다. 강남 아파트 가격이 떨어지고 있는 상황에서 재건축 하려면 시간이 걸리고 당장 자산 가치가 걱정인 일부 강남 거주자들이 분양 시장을 노크하고 있다고 보면크게 틀리지 않을 것”이라고 말했다.

서초동 K공인 관계자는 “한번 강남에 사는 주민들은 타 지역으로 가려하지 않는다. 새 아파트로 갈아 타는 사례가 대부분”이라며 “강남 새 아파트 커뮤니티를 즐기기 위해 새 단지로 갈아타는 수요도 적지 않게 볼 수 있다. 단지내 시설들이 잘 갖춰져 있다보니 노후단지 손님들의 문의가 많다”고 말했다. 이렇다보니 하반기 강남 분양시장 공급물량에 관심이 쏠리고 있다.

닥터아파트에 따르면 최근 5년간 강남 3구 일반분양실적(아파트·주상복합 기준)은 2008년 1125가구, 2009년 2486가구 2010년 4379가구 2011년 4254가구 등으로 매년 증가추세를 보이고 있다. 올해도 1~5월 분양 실적이 529가구, 연말까지 4670가구(보금자리 포함)가 공급될 것으로 예상된다.

하지만 내년부터 강남권 공급 물량이 점쳐지고 있지 않은데다가 서울시의 재건축 규제 강화로 강남권 새 아파트에 대한 희소성은 더 커질 가능성이 크다는 분석이다.

장재현 부동산뱅크 분양팀장은 “서울시가 강남권 재건축 단지의 발목을 붙잡고 있는데다가 향후 분양 물량 계획이 확실하지 않은 상황에서 신규 아파트에 대한 수요자들의 관심이 높아 강남권 신규 분양시장은 대체적으로 호조세를 보일 것”이라 말했다.