전경련, 명확한 기부채납 기준 마련 촉구

#수도권 oo시에서 4000세대에 달하는 대규모 주택개발사업을 진행 중인 A사는 최근 사업을 접어야 할지 고민 중이다. 해당 지자체에서 예상 개발이익의 80~90%에 달하는 규모의 도로, 공원, 학교 등을 기부채납 할 것을 요구했기 때문이다. 게다가 학교용지부담금, 기반시설설비용과 같은 부담금도 납부해야 한다. 현재 상태라면 적자가 예상되고 사업성을 맞추려면 분양가를 대폭 올려야 하지만 부동산 경기가 침체된 상황에서 분양가를 높이는 것도 쉽지 않다.

#B산업은 지방 oo시에서 준공업지역을 일반주거지역으로 용도를 변경하고 주택건설사업 승인을 받기 위해 사업부지의 19%를 기부채납 했다. 그러나 같은 지역내 유사한 규모의 다른 사업에서는 사업자가 전체 부지의 50%를 공원, 청사, 녹지 등 사회기반시설을 설치했다. 상대적으로 적은 기부채납을 한 B산업이 특혜를 받았다는 논란에 휩싸였다.

이 같은 문제는 인허가 관청이 개발사업의 인허가를 조건으로 사업자에게 요구하는 기부채납에 대한 기준이 없기 때문에 발생한다. 관련 법령에서 사업자의 기부채납 의무는 규정하면서도 사업자 부담 상한, 기부채납 기준 등은 정하고 있지 않아 인허가 관청이 과도한 기부채납을 요구하거나 사업간 형평성에 맞지 않는 기부채납 요구하는 등의 부작용이 발생하고 있다.

전경련은 16일 ‘개발사업 인허가에 따른 기부채납 현황과 개선방안’보고서를 통해 2008~2010년 서울시 사용승인 허가를 받은 21층 이상 또는 바닥면적 10만㎡ 이상의 10개 대규모 건축물의 기부채납 실태에 대한 조사결과를 발표했다. 그 결과 사업자들은 기부채납 비용으로 평균 244억을 지출했는데, 이는 10개 건축물의 평균 사업비 2912억원의 8.4%에 해당한다.

시설별로는 유통시설 건축시 기부채납 비용으로 2040억원을 지출해 총사업비 9700억원 대비 21%로 기부채납 부담이 가장 컸다. 다음은 R&D 시설로 총사업비 2300억원 기부채납 비용 100억원(4.3%), 주상복합 총사업비 1조6420억원 기부채납 299억원(1.8%), 업무시설 총 사업비 700억원 기부채납 4.2억원(0.6%) 순으로 나타났다.

이같은 결과를 분석해 보면 기부채납 비율이 가장 높은 유통시설과 가장 낮은 업무시설간 기부채납 비율 차이가 35배에 달했다. 다른 시설과 비교해 보아도 유통시설의 기부채납 비율이 주상복합의 11.7배, R&D시설의 4.3배나 높은 것으로 나타났다.

시설별로 사업자의 부담정도가 들쑥날쑥한 이유는 기부채납 산정에 대한 법적 기준이 없기 때문이다. 인허가 관청은 각종 개발사업의 인허가를 조건으로 상황에 따라 자의적인 기부채납 기준을 적용하고 있는 것으로 분석된다.

전경련 보고서에 따르면 서울시에 등록된 부동산개발사업자 약 80% 정도가 인허가 관청의 기부채납 요구가 과도하다고 느끼는 것으로 나타났다. 설문에 응한 87개 업체 중 69개 업체(80%)가 인허가 관청의 기부채납 요구가 과도하다(57개, 66%) 또는 매우 과도하다(12개, 14%)고 응답했다. 심지어 전체의 10%인 9개 업체는 과도한 기부채납 요구로 사업을 중단한 경험이 있는 것으로 조사됐다.

기부채납의 가장 큰 문제점이 무엇인지에 대한 설문에 대해서는 기부채납의 명확한 기준이 없다는 응답이 40개로 전체의 35%를 차지하여 가장 많았다. 그 다음으로는 인허가 지연이 23%인 26개로 나타났다. 설문결과를 분석해 보면 기부채납에 대한 명확한 기준과 한계가 없기 때문에 인허가 관청이 교통시설, 녹지 등의 공공시설의 기부채납을 과도하게 요구하는 것으로 보인다.

전경련은 기부채납의 부작용을 해결하기 위해서는 사업자의 기부채납 부담을 제한하는 취지의 법령개정이 시급하다고 주장했다. 원칙적으로 주택개발사업의 경우는 총 사업비의 10% 이내, 기타 유통시설, 일반 오피스 건축물의 경우 5% 이내로 제한해야 한다. 다만 지자체와 건축의 특성을 고려해 세부적인 기준은 조례로 위임하는 것이 바람직하다는 것.

또 인허가 관청이 부당한 기부채납을 요구해 인허가 지연 등 사업자에게 손해를 끼친 경우 그 손해를 배상하도록 관련 법령에 근거를 마련해야 한다고 주장했다.

전경련 관계자는 “각종 부담금, 사업이익에 대한 각종 세금과 기부채납까지 3중고에 시달리고 있는 사업자의 부담을 덜고 침체된 부동산 경기를 살리기 위해서는 기부채납의 기준이 조속히 법제화돼야 한다”고 강조하였다.

◆용어설명

△기부채납: 민간 또는 단체가 그 재산을 무상으로 국가 또는 공공기관에 이전할 것을 표시하고 국가나 공공단체는 이를 승낙함으로써 성립하는 증여계약의 일종.