용산역세권개발 지지부진한 이유는?

비싼 땅값ㆍ주민반발ㆍ역세권개발법 '무용지물'

“(8조원에 이르는) 땅값을 반으로 낮추지 않으면 성공할 수 없다”

지난 16일 열린 권도엽 국토해양부 장관과 건설업계 대표 조찬 간담회 행사장에서 서종욱 대우건설 사장이 용산역세권개발 사업에 대해 기자들에게 한 말이다. 이는 코레일이 땅값을 깎지 않으면 대우건설은 용산개발 사업에 참여할 의지가 없다는 입장을 밝힌 것이다.

그러나 땅값은 절대로 낮출 수 없다는 코레일의 입장과 정면 배치된다. 비단 대우건설 뿐만 아니다. 빅5 건설사 대부분이 여전히 용산국제업무지구 사업에 신규나 추가 투자에 부정적 입장을 보이고 있다. 최근 사업성을 개선할 수 있는 유일한 돌파구로 역세권개발법 적용이 급부상하고 있으나 이 역시 소급 적용이 안돼 무용지물이나 다름없는 상황이다.

◇ 빅 5건설사“사업성 없다”= 대형 건설사의 추가 참여가 용산개발사업의 필수요건이라는 시각에는 이견이 없다. 삼성물산이 경영권을 포기한 뒤 남겨진 건설투자자(CI)를 이끌 새 주간시공사가 절실한 상황이기 때문이다.

그러나 오피스와 주택 부문을 분리해 지급보증 부담을 덜어주겠다는 제안에도 제각각의 이유로 대형 건설사들이 참여를 꺼리고 있다. 우선 대우건설은 비싼 땅값을 걸림돌로 지적했다. 서종욱 대우건설 사장은 "사업성이 떨어지는 근본적인 이유는 비싼 땅값"이라며 "이를 해결하지 못하면 사업이 성공하기 어려울 수 있다"고 말했다.

상암 DMC랜드마크 빌딩 건설 등 또 다른 대형 PF사업도 대우건설의 발목을 잡고 있다. 서부이촌동 주민들의 반발도 대형 건설사들이 사업 참여에 부정적 입장을 밝히는 이유중 하나다. 또 다른 빅5 건설사 대표는 "3년간 재산권 행사를 못하고 있는 주민들 민원부터 해결해야 한다"고 말했다.

GS건설은 미분양 리스크를 문제 삼고 있다. 허명수 GS건설 사장은 "(주주로 역세권 개발에 참여하고 있으나)추가 참여는 검토하지 않고 있다"며 선을 그었다. 실제로 GS건설은 지난 3월 공식 보도자료를 통해 "시공주간사로서 용산역세권 개발사업을 이끌고 나갈 의사가 없다"고 분명히 밝혀었다. 대림산업도 역시 사업 참여 의지가 없는 것으로 알려졌다.

◇ 4차 토지계약금 발등의 불 = 건설사들이 외면하다 보니, 사업비 마련이 막막해 진 것. 특히 용산역세권개발 사업을 지속하기 위해서는 1500억원에 이르는 4차 토지 계약금 확보가 필수다. 땅값을 치뤄야 사업권 확보가 가능하기 때문이다.

랜드마크빌딩 선매각과 신규 투자자 모집, 호텔 선매각 등 일부 자금조달에 성공했으나 추가 사업비를 비롯해 각종 세금, 마케팅 비용 등 감당하기 위해서는 여전히 자금이 부족하기만 한 것. 해외 투자 유치가 기대에 못 미치는 것도 사업 전망을 암울하게 하고 있다.

실제 용산역세권개발은 아부다비를 비롯해 중국, 홍콩, 싱가포르 등지에서 글로벌 투자자 모집에 나섰지만 아직 뚜렷한 성과를 거두지 못하고 있다. 용산역세권개발 관계자는 "글로벌 경제 위축의 영향을 받고 있다. 시일 좀 오래 걸릴 듯 하다"고 말했다.

◇ 국토부 역세권개발법‘유명무실’= 용산역세권 개발사업을 되살릴 유일한 방안이라고 할 수 있는 역세권개발법에 관심이 모아지고 있다. 그러나 이 역시 있으나 마나한 것으로 드러났다.

작년 하반기 부터 시행된 역세권개발법은 기존 프로젝트에 적용할 수 없기 때문이다. 실제로 역세권개발법이 작년 하반기 시행되다 보니 용산개발 사업 등 기존 대형 프로젝트에 소급 적용을 할 수 없다.

전문가들은 현재 표류 상태에 놓여 있는 프로젝트를 정상화 하기 위해서는 시행중에 있는 역세권개발법의 적극적인 활용이 필요하다고 말한다.

국내 최대 PF사업인 용산역세권개발사업의 경우 역세권개발법을 적용시킨다면 용적률을 900%까지 상향 조정해 수익성을 확보할 수 있게 된다. 현재 용적률은 608%로 사업성이 낮다.

건설업계 한 관계자는 "부동산시장 침체로 좌초 위기에 처한 역세권 개발사업 정상화를 위해서는 역세권 개발법을 소급적용 할 수 있 는 법적 근거가 필요하다"며 말했다.