오피스텔 투자 세금 줄이려면

[부동산세무 Q&A]

Q. 안정적인 수입을 가져다 줄 수 있는 투자처를 찾다가 오피스텔투자를 권유받았습니다. 분양사에서 일반사업자로 사업자등록을 하면 1000만원이 넘는 돈을 돌려받을 수 있다고 합니다. 별다른 문제가 없는 지 궁금합니다.

A. 주택시장의 가격변동성이 커지면서 상대적으로 안정적인 수입을 가져다줄 수 있는 오피스텔에 투자하는 분들이 많습니다. 이러한 오피스텔을 구입하는 경우에는 몇 가지 주의해야 할 사항이 있습니다.

첫째, 오피스텔은 기본적인 성격이 업무용시설이며, 일반과세사업자로 사업자등록을 하면 건물분에 대한 부가가치세를 환급받을 수 있습니다. 그러나 이것은 사업용으로 임대할 경우를 전제한 것이므로, 임차인이 주거목적으로 사용하는 분에게 임대를 하면 환급받은 부가가치세를 다시 부담하셔야 합니다.

차후 오피스텔을 처분할 때에는 양도소득세를 부담하게 되는데, 부가가치세를 환급받은 경우에는 환급받은 부가가치세를 제외한 오피스텔 구입가격을 취득가액으로 인정받게 되며, 부가가치세를 환급받지 못하고 실제로 부담한 경우에는 부가가치세를 포함한 구입가격을 취득가액으로 인정받게 됩니다.

둘째, 오피스텔을 주거용으로 사용하게 되면 이를 주택으로 보아 보유주택 수에 포함하게 됩니다. 따라서 오피스텔 외에 1채의 주택을 보유하고 있는 분이 오피스텔을 보유한 상태에서 주택을 처분할 경우 2주택자의 주택양도에 해당하여 중과세를 적용받게 됩니다. 통상 '중과세'란 장기보유특별공제를 배제하고, 일반세율(6~35%)이 아닌 50% 또는 60%의 높은 세율을 적용하는 것을 의미합니다. 주택의 양도소득세는 비과세와 중과세의 차이가 극단적이므로(차이가 오피스텔 한 채 값을 넘을 때도 있음) 주거용으로 사용되는 오피스텔을 보유한 경우에는 주택을 양도하기 전에 오피스텔을 매각해 주택의 양도에 비과세를 적용받는 것이 현명한 방법입니다.

셋째, 근로자의 오피스텔에 대한 투자는 건강보험료와 국민연금 등 4대 보험료의 부담증가로 이어지지 않으나, 퇴직자 등 비사업자는 사업자등록과 동시에 4대보험료를 부담해야 하므로 수익성을 따질 때에 이 부분도 충분히 고려해야 합니다.

정리=김성배기자 sbkim@ 도움말=장욱 국민은행 세무사 [e-mail]