"美 모기지제도 뜯어 고쳐라"

30년만기 고정금리형 모기지, 서민 두 번 울려

미국에서 내집마련 붐을 일으켰던 모기지 제도가 대표적 실패사례로 지적되면서 미 정부가 서민 부동산 정책을 심각해야 고민해야 한다는 주장이 제기됐다.

월스트리트저널(WSJ)은 21일(현지시간) 현실과 동떨어진 미 정부의 부동산 정책과 서민들의 지나친 모기지 의존도가 주택시장의 왜곡을 초래했다며 이제는 서민 주택정책을 재검토해야 한다고 강조했다.

미국에서는 1918년경부터 “내 집을 갖자(Own Your Own Home)”라는 정부의 캠페인과 함께 주택구입 붐이 일었다.

허버트 후버, 프랭클린 루즈벨트, 빌 클린턴, 조지 W. 부시 등 역대 대통령들은 모두 집을 소유하는 것이 중산층이 될 수 있다는 식으로 서민들의 주택구입 의욕을 자극했다.

집을 소유하는 것이 사회적 안정을 촉진시키고 치안도 유지되며 인플레이션 헤지 및 노후대책까지 가능하다는 이유에서였다.

▲미국 지역별 자가주택 보유율=WSJ파랑=자가주택 보유율, 초록=정점시 보유율, 연두=순자산가치 보유율

그러나 상황은 점차 바뀌었다.

WSJ에 따르면 미국의 내집마련 비율은 1940년대 40%대에서 1960년대에는 60%로 상승했고 1990년대까지 65%대를 유지했다. 2004년에는 정부가 소외계층의 주택구입 자금을 지원하기 위해 서브프라임 모기지(비우량 주택담보대출)를 내놓으면서 내집마련 비율은 69.4%로 정점을 기록했다.

급기야 서브프라임 모기지 기준에 못 미치는 사람들은 차환까지 감수하며 내집마련의 꿈에 애착을 드러냈다.

문제는 부동산 시장의 거품이 꺼져 주택 가치가 차입액 이하 수준까지 떨어지면서 내집마련의 꿈을 가졌던 서민들을 두 번 울리는 상황이 벌어졌다는 점이다.

원금과 이자를 내지 못한 사람들은 주택을 압류당했고 그렇지 않은 경우는 여전히 빚을 갚고 있는 형국이다.

최근 발표된 통계에서도 미국 서민들의 현실은 잘 나타난다.

뉴욕연방준비은행에 따르면 최근 내집마련 비율은 67.2%로 하락했다. 샌디에이고의 경우 내집마련 비율은 정점 시의 63%에서 지난해는 55%로 하락했다.

이 가운데 자산가치에서 부채액을 제외한 순자산 가치를 가진 세대 비율은 고작 35~39%였다.

주택 버블붕괴로 큰 타격을 받은 라스베이거스에서는 59%에 달하는 세대가 주택을 구입했지만 이 가운데 순자산가치를 가진 세대 비율은 15~19%에 지나지 않은 것으로 조사됐다.

WSJ은 이처럼 미국인들의 내집마련의 꿈이 부채와 압류의 악몽으로 바뀐 것은 정부의 모기지 정책이 현실과 맞지 않았기 때문이라고 지적했다.

1930년대까지만 해도 미국의 모기지는 대부분이 3년이나 5년만기 상품이어서 대출 비율이 낮았고 이에 따라 주택구입 비율도 높지 않았다.

당시 정부가 부동산 시장 활성화를 위해 내놓은 것이 15년 만기 고정금리형 모기지 상품이었다. 현재는 30년 만기로 상환기간이 늘었다.

대부분의 국가들은 3~5년 동안만 고정금리를 허용하고 있는 것과 달리 미국에서는 만기 전에 상환해도 위약금없이 주택융자를 차환할 수 있어 보다 낮은 수준의 금리로 대출을 이용할 수 있다.

그러나 이것이 오히려 부작용을 낳고 있다고 전문가들은 지적한다.

미 모기지은행협회에 따르면 6월초 이뤄진 모기지 신청의 70% 이상은 기존 대출의 차환이 목적이었다. 대출자들이 여전히 빚에 허덕이고 있다는 이야기이다.

모기지 제도의 성공은 얼마나 많은 국민이 내집을 소유하고 있는지 여부가 아니라 해당 제도가 무너지지 않으면서도 충격을 흡수할 수 있는지 여부에도 좌우될 수 있다.

미 샌디에이고 주립대학의 마이클 리 주택 이코노미스트는 “미국의 모기지제도는 두 차례의 실패 경험이 있다”며 1980년대의 저축대출조합(S&L) 위기와 최근의 서브프라임 모기지 부실 사태를 지목했다.

그는 “대부분의 국가는 보다 적은 변동성과 보다 소액의 정부 보조금으로 미국과 비슷하거나 그 이상의 주택구입을 실현하고 있다”고 설명했다.

대부분의 국가는 변동금리를 채용하고 만기 전에 대출금을 상환할 경우에는 위약금을 물게 하고 있는데 반해 미국 정부는 지나치게 관대하다는 설명이다.

WSJ은 패니메이와 프레디맥 등 국책 모기지 업체의 부실을 예로 들면서 “정부는 이들 업체의 부실을 막는 것도 버겁다”며 위험 부담을 지면서까지 서민들의 주택구입을 부추겨야 하는지 의문을 나타냈다.

2008년 금융위기 당시 파산 직전 정부 지원으로 회생한 패니메이와 프레디맥은 지속적으로 주가가 하락하면서 지난주 뉴욕 증시 상장 폐지 명령을 받았다.