[시론] 입찰 망설이게 하는 ‘선순위 가등기’

경기 고양시의 한 다세대주택이 경매에 나왔다. 감정가는 3억3000만원. 두 차례 유찰되면서 최저가격은 감정가의 49%까지 떨어졌다. 2017년에 보존등기를 마친 건물로 비교적 연식이 짧아 실수요자들의 관심이 많다. 그런데 등기부등본을 살펴보니 선순위 가등기가 설정돼 있어 가격만 보고 접근했다가는 낙찰 후 소유권을 잃을 수도 있어 보인다. 이 사례를 통해 선순위 가등기의 분석방법과 주의할 점을 살펴보자.

소유권 등 권리보전 위한 예비등기

가등기는 부동산의 소유권이나 그 밖의 권리 변동이 예정돼 있을 때 권리의 순위를 보전하기 위해 설정하는 예비적 등기다. 가등기만으로 어떤 권리가 발생하지는 않지만, 이후 본등기를 하면 그 효력이 가등기 시점으로 소급해 발생한다.

예를 들어 A(매도인)와 B(매수인)가 부동산 매매계약을 체결하면서 어떤 사정으로 잔금 지급 시점을 1년 뒤로 약정했다고 가정해 보자. 하지만 이 기간에 A가 제3자에게 소유권을 넘기면 B는 약정한 대금을 모두 지급하더라도 소유권을 취득하지 못한다. 이러한 위험에 대비해 B는 A에게 가등기 설정을 요구할 수 있다.

이렇게 가등기를 마치면 A가 제3자에게 소유권을 넘겼더라도 B는 잔금을 완납하고 가등기에 기한 본등기를 마쳐 정상적으로 소유권을 취득할 수 있다. 본등기의 순위는 가등기의 순위에 따르므로 가등기 이후 이루어진 제3자의 소유권등기나 근저당권, 가압류 등 B의 권리를 침해하는 등기는 직권으로 말소된다. 이를 소유권이전청구권 보전을 위한 가등기, 이른바 순위보전 가등기라고 한다.

경매절차에서 가장 먼저 설정된 순위보전 가등기는 매각으로 소멸하지 않는다. 또 가등기권자가 추후에 본등기를 하면 낙찰자는 소유권을 잃을 수 밖에 없다. 물론 경매신청채권자 또는 배당에 참여한 후순위 권리자를 상대로 부당이득반환을 청구할 수 있지만 그 절차가 복잡하고 매각대금 전액 회수를 장담하기도 어렵다.

한편 돈을 빌려주고 채권을 담보하기 위해 설정하는 가등기도 있다. 이를 담보가등기라고 하며, 경매절차에서는 근저당권과 같은 기능을 한다. 따라서 선순위 담보가등기는 말소기준권리 역할을 하며, 매각으로 소멸한다.

문제는 경매 부동산에 선순위로 설정된 가등기가 소유권이전등기청구권 가등기인지, 담보가등기인지 구별하기 쉽지 않다는 점이다. 따라서 입찰자는 법원 서류 등을 통해 가등기의 성격을 확인하고 입찰여부를 결정해야 한다.

낙찰 후 소유권 잃을 수 있어 조심을

첫째, 법원 문건접수내역을 살펴보는 것이다. 경매절차가 진행되면 법원은 가등기권자에게 일정 기간을 정해 담보가등기인지, 순위보전가등기인지 신고하도록 요구한다. 따라서 법원 문건접수내역에 가등기권자가 배당요구서나 채권계산서를 제출한 사실이 있다면 담보가등기임을 뒷받침하는 단서가 된다.

둘째, 매각물건명세서의 최선순위 설정일자를 확인하는 것이다. 최선순위 설정일자란 경매물건에 설정된 권리 중 임차인의 대항력 여부 판단에 기준이 되는 권리는 말한다. 쉽게 말해 말소기준권리가 된다는 의미로서 이곳에 가등기가 기재돼 있다면 담보가등기로 판단할 수 있는 단서가 된다.

위 사례에서는 가등기권자의 배당요구 사실이 확인되지 않았고, 최선순위 설정일자란에는 가등기보다 후에 설정된 압류가 기재된 상태다. 따라서 선순위 가등기가 순위보전을 위한 가등기인지, 담보가등기인지 확인되지 않는다. 낙찰 후 소유권을 잃을 가능성이 있는 만큼 입찰을 보류하는 것이 안전하다.