동탄 묶어도 평택·이천은 약세…풍선효과 대신 격차만 커졌다

동탄 올해 21.32%↑…평택·이천은 하락
평택 9월 미분양 3358가구…공급 부담
이천 거주자 동탄 매입 2배…구매력 역외로

▲경기 화성시 동탄 아파트 단지 일대. 신태현 기자 holjjak@ (이투데이DB)

올해 7월부터 규제에 묶인 경기 화성 동탄구의 아파트값이 오르는 사이 비규제지역인 평택·이천은 약세를 벗어나지 못하고 있다. 규제 시행 4개월이 지났지만 반사이익은 나타나지 않고 공급 부담과 주거 선호의 차이가 맞물리면서 같은 반도체 산업 수혜지역 간 집값 격차가 더 벌어졌다.

1일 한국부동산원의 주간 아파트가격 동향에 따르면 10월 넷째 주(26일 기준) 동탄구 아파트 매매가격은 별도 집계가 시작된 올해 2월 이후 21.32% 상승했다. 최근 6주 동안 매주 0.31~0.66% 올랐으며 가장 최근 상승률도 0.41%를 기록했다.

동탄구는 올해 7월 1일부터 조정대상지역과 투기과열지구로 지정됐다. 같은 달 5일부터는 경기도가 지정한 아파트 대상 토지거래허가구역에도 포함됐다. 대출·청약·거래 등에 여러 규제가 적용됐지만 가격 상승세 자체는 꺾이지 않은 셈이다.

실제 실거래가도 규제 이후 더 올랐다. 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 산척동 ‘중흥에스클래스에듀하이’ 전용면적 83.17㎡는 지난달 20일 8억9000만원에 계약됐다. 같은 면적의 7월 거래금액인 7억5000만원보다 1억4000만원 높다. 영천동 ‘동탄역포레너스’ 전용 84.52㎡는 지난달 19일 9억500만원에 거래됐다. 6월 22일 같은 면적의 거래금액인 8억원보다 1억500만원 높은 가격이다.

반면 삼성전자와 SK하이닉스의 주요 생산거점인 평택과 이천은 약세를 벗어나지 못했다. 두 지역의 아파트 매매가격은 올해 들어 각각 2.77%, 6.12% 하락했다. 10월 넷째 주 평택은 0.05% 올랐지만 연초 대비 하락분을 만회하지 못했고 이천은 0.2% 내렸다.

규제 발표 전 공개된 6월 22일 기준 누적 변동률은 동탄 11.38%, 평택 -2.49%, 이천 -3.47%였다. 이후 동탄은 상승 폭을 키우고 평택·이천은 낙폭이 확대되면서 지역 간 가격 흐름이 더욱 벌어졌다.

평택에서는 누적된 공급 부담이 가격 회복을 제약하고 있다. 고덕국제신도시와 브레인시티, 화양지구 등에서 주택 공급이 이어지는 가운데 9월 말 미분양 아파트는 3358가구로 전월보다 250가구 줄었지만 여전히 경기도에서 가장 많은 미분양을 보유하고 있다. 신규 분양 물량과 기존 매물이 수요를 나눠 갖는 구조여서 매수세가 유입되더라도 기존 단지의 가격 상승으로 연결되는 힘은 제한적이다.

이천은 늘어난 구매력이 다른 지역으로 향하는 흐름이 나타났다. 한국은행에 따르면 성과급 지급 직후 이천시 거주자의 수도권 주택 매입이 크게 증가했다. 특히 동탄 지역의 월평균 매입 건수는 전년의 약 두 배 수준으로 늘었다.

반도체 호황으로 늘어난 소득이 사업장 소재지의 집값 상승으로 직결되지는 않는다는 의미다. 직장 접근성을 유지하면서 교통·교육·상업시설을 함께 누릴 수 있는 지역으로 주택 매입 수요가 향하면서 이천의 구매력이 동탄의 매수 기반을 넓히는 셈이다.

전문가들은 평택·이천의 반등은 규제에 따른 반사이익보다 공급 물량의 소진과 실수요 확대 속도에 달릴 것이라고 분석했다.

송승현 도시와경제 대표는 “규제를 피한 수요라도 출퇴근이나 자녀 교육 등 기존 생활 여건을 크게 바꾸기는 어렵다”며 “풍선효과가 나타나더라도 평택·이천보다는 규제지역과 가깝고 주거 환경이 비슷한 곳에 먼저 집중될 가능성이 크다”라고 말했다. 이어 “가격뿐 아니라 교통·생활 인프라에서도 수요자가 옮겨갈 만한 이유가 있어야 한다”고 덧붙였다.