서울 분양시장 기대감 회복⋯지방은 미분양 우려 심화

서울 전망지수 105.7
3개월 만에 기준치 상회
지방은 미분양 우려 확대

(사진제공=주택산업연구원)

서울 아파트 분양시장에 대한 기대감이 회복되는 반면 지방은 미분양 우려가 커지면서 지역 간 양극화가 심화하고 있다. 서울 분양전망지수가 3개월 만에 기준선을 넘어선 가운데 지방은 미분양 적체와 주택 수요 위축 등으로 시장 전망이 악화하는 모습이다.

13일 주택산업연구원이 발표한 '2026년 10월 아파트 분양전망지수'에 따르면 이달 전국 아파트 분양전망지수는 82.3으로 전월(86.3)보다 4.0포인트(p) 하락했다. 전국 지수는 2개월 연속 하락했지만 수도권과 지방의 흐름은 엇갈렸다.

수도권 분양전망지수는 84.0에서 92.0으로 8.0p 상승했다. 특히 서울은 93.9에서 105.7로 11.8p 오르며 3개월 만에 기준치인 100을 넘어섰다. 인천은 83.3으로 9.2p, 경기는 86.8로 2.9p 각각 상승했지만 여전히 기준치를 밑돌았다.

분양전망지수는 주택사업자를 대상으로 분양시장 여건을 조사한 지표로 100을 웃돌면 긍정적인 전망이 우세하다는 의미다. 수도권의 기대심리 개선은 주택가격 상승세와 전월세시장 불안이 영향을 미친 것으로 풀이된다. 대출 규제와 금리 부담에도 전월세 매물 부족으로 서울 외곽과 경기 지역의 주택 매수 수요가 확대되고 있다는 분석이다.

김유찬 주택산업연구원 연구원은 "서울과 경기는 아파트값 상승세가 지속되면서 분양사업에 대한 기대감도 높은 상황"이라며 "전ㆍ월세 매물이 줄어들면서 무주택자들이 상대적으로 가격이 낮은 서울 외곽이나 경기 지역의 주택 매수를 고려하는 흐름도 나타나고 있다"고 설명했다.

반면 비수도권 분양전망지수는 86.8에서 80.2로 6.6p 하락했다. 지역별로는 △경북 -23.5p △강원 -13.3p △경남 -11.2p △대전 -11.1p △부산 -9.7p 등 대부분 지역에서 전망이 악화했다. 전남(16.9p)과 세종(1.0p)은 상승했다.

지방은 미분양 적체와 주택 수요 위축에 자금조달 부담까지 겹친 모습이다. 국토교통부 8월 주택통계에 따르면 비수도권 미분양 주택은 4만9998가구로 전월 대비 2.5% 증가했다. 반면 수도권은 1만9136가구로 1.7% 감소했다.

김 연구원은 "서울과 경기에서는 주택가격이 계속 오르는 반면 지방은 집값이 약세를 보이고 미분양도 쌓이고 있다"며 "선호도가 높은 주택에 수요가 집중되는 현상까지 맞물리면서 지역 간 양극화가 심화하는 것으로 보인다"고 말했다.

분양가격과 미분양 물량이 증가할 것이라는 전망도 강화됐다. 이달 분양가격 전망지수는 114.3으로 전월보다 5.5p 상승했다. 분양가상한제 기본형건축비가 지난달 4.07% 인상되는 등 공사 원가 상승 압력이 지속된 영향이다.

미분양물량 전망지수도 108.6으로 2.7p 올랐다. 서울 등 일부 지역에 청약 수요가 집중되는 반면 지방에서는 청약 미달이 이어지면서 미분양 증가 우려가 커진 것으로 풀이된다. 분양물량 전망지수는 전월과 동일한 97.1을 기록했다.