수주전 끝낸 압구정 재건축…2·4구역 속도전, 5구역은 갈등 변수

2구역 통합심의 첫 통과
3구역 접수·4구역 11월 신청 목표
인허가·내부 갈등에 속도차
8400가구 이주 수요도 변수

▲서울 강남구 압구정 현대아파트 모습. (뉴시스)

서울 강남구 압구정 재건축이 수주전 이후 본격적인 속도 경쟁에 들어갔다. 2구역이 통합심의를 가장 먼저 통과한 가운데 4구역도 빠르게 뒤를 쫓고 있다. 반면 5구역은 내부 갈등이 이어지면서 향후 사업 속도의 변수로 떠올랐다.

1일 정비업계에 따르면 압구정2구역은 2~5구역 가운데 가장 빠른 사업 속도를 보이고 있다. 7월 압구정 정비구역 중 처음으로 서울시 통합심의를 통과했으며 10월 31일 사업시행계획인가 총회가 예정됐다. 이후 11월 초 강남구청에 인가를 신청할 예정으로 압구정 최초의 사업시행인가를 받을 가능성이 크다.

4구역은 빠른 본계약 체결을 앞세워 추격하고 있다. 압구정4구역 재건축조합은 지난달 31일 삼성물산 건설부문과 약 2조1154억원 규모의 공사도급계약을 체결했다. 5월 23일 삼성물산을 시공사로 선정한 지 100일 만이다. 조합은 11월 서울시에 통합심의를 신청해 2027년 2월 통과하는 것을 목표로 하고 있다. 이후 2027년 6월 사업시행인가, 같은 해 12월 관리처분계획인가를 거쳐 2028년 상반기 이주와 건물 멸실을 마무리할 계획이다.

김윤수 압구정4구역 조합장은 "인접 구역이 공사도급계약 체결까지 6개월여 걸린 것과 비교하면 3개월 만의 계약은 이례적"이라며 "도급계약에 시간을 소모하기보다 인허가를 조속히 마무리하고 이주를 앞당기는 데 초점을 맞췄다"고 말했다.

3구역은 서울시에 통합심의를 접수한 상태다. 현재 인허가 단계에서는 2구역의 뒤를 잇고 있지만 압구정 정비구역 가운데 규모가 가장 큰 데다 상가 소유자와 일부 토지의 소유권 정리 등 이해관계가 복잡해 향후 사업 속도에 변수가 될 수 있다. 조합은 2029년 이주를 목표로 하고 있다.

5구역은 내부 갈등이 변수다. 현대건설은 수주 당시 한화 건설부문과 손잡고 갤러리아백화점과 압구정로데오역을 연계한 통합 개발 계획을 제시했다. 한화 건설부문은 상업시설 운영과 호텔급 컨시어지·게스트하우스 서비스, 단지 내 프리미엄 식음(F&B) 시설 도입 등에 참여할 계획이다. 다만 시공사 선정 이후 한화의 참여 방식과 공사 계약금액 지분 등을 둘러싸고 일부 조합원의 반발이 이어지고 있다. 갈등이 장기화할 경우 통합심의 등 후속 일정에도 영향을 미칠 수 있다.

신보연 세종대 부동산AI융합학과 교수는 "현재 상황을 종합하면 사업 속도는 2구역, 4구역, 3구역, 5구역 순이 될 것으로 예상한다"며 "3구역은 규모가 크고 이해관계가 복잡하며 5구역은 공동수급 관련 갈등이 향후 일정의 변수가 될 수 있다"고 전망했다.

향후 구역별 사업 속도는 인허가 처리와 내부 이해관계 조율, 대규모 이주 수요 등에 따라 더욱 벌어질 수 있다. 특히 통합심의는 서울시가 담당하지만 사업시행계획인가와 관리처분계획인가 등 후속 절차는 강남구청이 맡는다. 구역별 조합의 사업 추진 역량뿐 아니라 서울시와 강남구의 인허가 처리 속도에 따라 이주·착공 시점도 달라질 수 있는 셈이다.

이주 시기가 겹칠 가능성도 변수다. 압구정2~5구역의 기존 가구 수는 약 8400가구에 달한다. 여러 구역이 비슷한 시기에 이주에 들어가면 강남권 전·월세 시장에 부담을 줄 수 있어 사업 일정 조정이 필요할 가능성도 있다.

신 교수는 "압구정은 상징성과 사업성이 모두 최상위권이라 사업성 자체를 크게 우려할 곳은 아니다"며 "인허가 일정은 행정 협조를 통해 어느 정도 조정할 수 있지만 더 큰 문제는 이주 수요"라고 말했다. 이어 "약 8400가구가 한꺼번에 움직이면 전ㆍ월세 시장에 상당한 부담을 줄 수밖에 없다"며 "이주 가능한 주택을 얼마나 확보할 수 있느냐에 따라 구역별 사업 시기를 조정해야 하는 상황이 생길 수 있다"고 우려했다.