운용사가 팔고 또 산다…상업용 부동산 ‘한지붕 거래’ 잇따라

타임워크명동 매도·매수에 이지스…이해상충 논란
코람코도 유사 사례…업계 “차이니즈월 명확”

▲여의도 증권가. (연합뉴스)

서울 상업용 부동산 시장에서 자산 매각 과정에 같은 운용사나 계열사가 매수 측에도 이름을 올리거나 운용권을 유지하는 거래가 잇따르고 있다. 펀드별 투자자가 다른 데다 운용사 내부에서도 매입·매각 조직이 분리돼 있다는 게 업계 설명이지만, 최근 타임워크명동 매각을 계기로 이해상충 관리 기준을 보다 명확히 해야 한다는 지적도 나온다.

27일 투자은행(IB)업계에 따르면 타임워크명동 매각 우선협상대상자로 골드만삭스-이지스자산운용 컨소시엄이 선정됐다. 매도 펀드 운용사인 이지스자산운용이 매수 컨소시엄에도 참여하면서 이해상충 논란이 불거졌다. 해당 자산에는 국민연금과 우정사업본부, 행정공제회 등 기관투자가 자금이 들어가 있다.

유사한 거래는 이전에도 있었다. 올해 케이스퀘어 홍대는 코람코자산신탁이 운용하는 리츠(REITs·부동산투자회사)가 매각에 나선 뒤 같은 코람코 계열의 코람코자산운용이 파라다이스와 손잡고 우협으로 선정됐다.

지난해 분당두산타워도 비슷한 사례다. 코람코자산신탁이 운용하던 리츠의 매각 본입찰에는 한국투자리얼에셋운용과 한화자산운용, 코람코자산운용 등 3곳이 참여했다. 코람코운용은 약 7900억원을 제시해 우협으로 선정됐다. 최종 거래는 기존 리츠를 유지하고 자본을 재조정하는 셰어딜로 종결됐으며 AMC도 코람코자산운용으로 변경됐다.

운용사를 그대로 둔 채 투자자만 교체하는 셰어딜도 적지 않다. 강남N타워는 기존 리츠를 유지하면서 투자자를 교체했고 KB부동산신탁은 자산관리회사 지위를 유지했다. 오토웨이타워와 퍼시픽타워 등에서도 기존 운용사를 유지한 채 수익증권 투자자가 바뀌는 거래가 이뤄졌다.

업계에서는 이 같은 구조 자체가 드물지 않다는 평가가 나온다. 같은 운용사 안에서도 매입과 매각 조직이 별도로 움직이고 팀별로 경쟁하는 만큼 정보 차단을 위한 ‘차이니즈월’도 분명하다는 설명이다. 한 자산운용업계 관계자는 “특정 매수자의 편의를 봐주기 위해 거래 가격이나 절차를 왜곡했다가 운용사 평판에 타격을 입을 이유가 없다”며 “결국 펀드별 투자자 이익에 맞춰 경쟁하는 구조”라고 말했다.

다만 타임워크명동 논란을 계기로 같은 운용사나 계열사 간 ‘손바뀜’이 어디까지 허용되는지 기준을 보다 분명히 해야 한다는 목소리도 나온다. 또 다른 자산운용업계 관계자는 “매도 펀드 출자자(LP)의 이익을 보호하기 위해 우선협상대상자 선정과 가격 평가, 내부 차이니즈월 등 이해상충 방지 장치가 제대로 작동하는지 점검할 필요가 있다”고 말했다.