새 아파트가 사라진다⋯'입주 절벽'에 커지는 신축 희소가치

▲연간 전국 주택 인허가 실적 (사진제공=리얼투데이)

주택 공급의 선행지표인 건설인허가 실적이 매년 급감하는 가운데, 향후 몇 년간 아파트 입주 물량이 대폭 줄어드는 '입주 절벽'이 가시화되면서 새 아파트의 희소가치가 더욱 커지는 분위기다.

21일 국토교통부 주택건설 인허가 실적 데이터에 따르면 전국 주택 인허가 물량은 2015년 약 78.8만 가구로 고점을 기록한 이후 지속적인 감소세를 보인다. 2023년 42.5만 가구, 2024년 43.5만 가구에 이어 2025년에는 37.9만 가구 수준까지 떨어졌다. 올해 상반기 누적 인허가 실적 역시 약 11.6만 가구에 그친다.

지방 주요 거점 도시인 울산광역시의 상황 역시 흐름을 같이한다. 울산의 최근 10년(2015~2024년) 연평균 주택 건설인허가 실적은 1만619가구 수준이었으나, 2024년에는 절반에도 못 미치는 4852가구에 그쳤다. 올해 상반기 역시 3144가구에 머물며 신규 주택 공급이 힘겨운 상황이다.

이처럼 공급이 줄어드는 상황에서 원자재 가격과 인건비 상승에 따른 공사비 급등은 신규 공급을 더욱 압박한다. 건설사들이 수익성 악화와 자금 조달 부담으로 선뜻 착공에 나서지 못하면서 신규 분양가는 계속해서 오르고 공급은 지연되는 악순환이 이어지는 실정이다.

이러한 신축 희소성이 가격에 반영되며 시장에서는 신고가 거래가 이어지고 있다. 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 울산 주요 핵심 입지의 준신축·신축 단지인 '문수로 대공원 에일린의 뜰' 전용면적 84㎡는 7월 역대 최고가인 12억6000만원에 거래됐다. 1년 전 10억원 수준에 거래됐었으니 1년 새 2억원 이상 가격이 오른 것이다.

▲그랑라크 에일린의 뜰 (사진제공=리얼투데이)

이처럼 공급 공백과 분양가 상승 기조가 맞물리면서 자산가와 실수요자들의 발걸음도 바빠지고 있다. 기다릴수록 내 집 마련 비용 부담이 늘어날 것이라는 인식이 확산하면서 입지 여건이 검증된 '똘똘한 신축'을 선점하려는 움직임이 본격화되는 분위기다.

이런 이유로 울산 남구 신주거지 핵심 입지에서 '그랑라크 에일린의 뜰'이 분양을 앞두고 있다. 단지가 들어서는 야음동 일대는 약 1만 가구 규모의 신축, 준신축 단지들이 밀집돼 신주거타운을 형성한다. 단지는 울산 최초로 어린이 체육관을 조성하는 등 차별화된 특화 상품을 선보일 계획이다.

한 분양업계 전문가는 "인허가와 입주 물량 지표가 동시에 하락하는 시기에는 신축 아파트의 희소성이 극대화되며 가격 하방 지지선 또한 단단해진다"며 "특히 교통, 교육, 생활 인프라가 갖춰진 핵심 입지의 대단지 브랜드 신축은 절세와 자산 방어 측면에서 가장 확실한 선택지로 평가받는 만큼 공급 공백기 속 선점 수요가 계속해서 집중될 것"이라고 말했다.