"부동산도 기업 전략자산"…삼일PwC, 매각 넘어 '밸류업 자문' 강화 [상업용부동산 리더스]①

[편집자주] 고금리 장기화와 공사비 상승, 글로벌 경기 불확실성이 겹치며 국내 상업용 부동산(CRE) 시장이 거대한 변곡점을 맞이했다. 과거 단순히 건물을 사고파는 시대를 넘어 자산의 가치를 직접 재창조하는 ‘밸류업(Value-Up)’과 회계·금융·세무를 결합한 통합 전략이 핵심 생존 방정식으로 떠올랐다. 본지는 상업용 부동산 핵심 플레이어들을 만나 대체투자 시장의 미래 방향성을 짚어본다.

'부동산 30년 베테랑' 삼일PwC 박성진·이철민 파트너 인터뷰
회계·세무·금융에 실물 개발 결합한 차별화된 원스톱 솔루션
"기업 부동산, 단순 매각 대상 아닌 가치 높일 전략 자산"

▲박성진(왼쪽) 삼일PwC 파트너와 이철민 파트너가 29일 서울 용산구 아모레퍼시픽 빌딩에 위치한 사무실에서 이투데이와 인터뷰를 하고 있다. 고이란 기자 photoeran@ (이투데이DB)

기업들이 보유한 부동산을 단순히 관리하거나 매각하는 데 그치지 않고 기업가치를 높이는 전략적 자산으로 활용하려는 움직임이 커졌다. 삼일PwC는 시장 변화에 맞춰 기업부동산 자문 역량을 강화하며 기존 상업용 부동산 자문사와 차별화된 통합 서비스를 구축해 왔다.

지난해 삼일PwC에 합류한 박성진·이철민 파트너는 이투데이와 만나 "부동산을 단순한 자산관리의 대상이 아니라 기업의 전략적 자원으로 바라보는 기업이 빠르게 늘어나는 추세"리며 "회계·세무·금융 등 삼일PwC가 보유한 전문 역량을 부동산과 결합해 고객의 의사결정을 지원하는 것이 핵심"이라고 밝혔다.

글로벌 부동산 자문사와 기업 부동산 영역에서 수십년간 풍부한 경험을 쌓은 두 파트너는 삼일PwC 합류 후 기업부동산 자문 조직 확대에 힘을 쏟는 중이다. 기존 삼일 부동산 조직에 전문인력을 보강하고 있으며, 이는 기업부동산 영역에 대한 고객들의 수요가 높아졌다는 판단에서다.

"부동산만 보는 자문과 다르다"…회계·세무·금융 결합

삼일PwC가 내세우는 가장 큰 차별점은 부동산을 다른 기업 업무와 분리해 바라보지 않는다는 점이다. 박 파트너는 "기존 상업용 부동산 자문사나 자산운용사가 부동산 시장과 운용에 집중한다면 삼일PwC는 금융·세무·법무 등 다양한 전문 분야와 협업해 기업 비즈니스 전반에 맞는 솔루션을 제공한다”고 설명했다.

특히, 회계법인이라는 특성상 기존 고객사와의 관계를 부동산 영역까지 확장할 수 있다는 점을 강조했다. 단순히 특정 기능이나 역할에 맞춘 서비스를 제공하는 것이 아니라 고객의 요구에 맞춰 여러 전문 서비스를 하나의 패키지로 구성한다는 것이다.

조직 내부의 협업도 점차 자리를 잡아가고 있다. 그는 “기업 구조조정이나 자산 유동화 과정에서 부동산 자산의 가치평가와 시장 분석을 바탕으로 인수합병(M&A)·재무·세무 부문과 긴밀하게 협력할 것”이라며 “자산가치 극대화뿐 아니라 리스크 관리와 세무 최적화까지 통합 솔루션을 제공하겠다”고 말했다.

PEF도 기업부동산 유동화 관심…"처음부터 끝까지 자문"

▲박성진 삼일PwC 파트너가 29일 서울 용산구 아모레퍼시픽 빌딩에 위치한 사무실에서 이투데이와 인터뷰를 하고 있다. 고이란 기자 photoeran@ (이투데이DB)

최근에는 사모펀드(PEF) 운용사와 국내외 자산운용사들이 기업용 부동산 유동화하에 높은 관심을 보인다. 박 파트너는 기업 고객과의 오랜 관계를 기반으로 유동화 대상 자산을 발굴하고 거래 구조를 설계하는 데 삼일PwC의 강점이 있다고 설명했다. 회계·금융 자문을 함께 제공할 수 있어 기업 입장에서도 의사결정 과정의 투명성과 신뢰도를 높일 수 있다는 것이다. 그는 “기업 고객에 대한 높은 이해도와 긴밀한 관계를 바탕으로 유동화 대상 자산 발굴부터 최적의 거래 구조 설계, 투자자 연계까지 전 과정에서 통합적인 자문을 제공할 것”이라고 말했다.

개발사업 자문을 맡고 있는 이 파트너는 여기서 한발 더 나아가 부동산의 ‘밸류업’을 강조했다. 이 파트너는 설계·컨설팅·개발·투자·운영 등 부동산 실물 영역에서 약 30년간 경험을 쌓았다. 삼일PwC에서는 고객이 보유한 자산을 사전에 검토해 개발 방향과 가이드라인을 제시하고 실제 실행 완료까지 연결하는 원스톱 솔루션을 제공하는 핵심 역할을 맡는다.

그는 최근 부동산 개발 환경에 대해 “역세권 활성화사업, 사전협상형 지구단위계획, 도심복합개발법 등 다양한 제도와 정책이 등장하면서 인·허가 기관의 역할이 단순히 승인 주체를 넘어 협상 파트너로 바뀌었다”고 진단했다.

이에 삼일PwC는 개발자문을 ‘자산 밸류업’이라는 서비스를 제공 중이다. 부동산 개발에 15~20년간 직접 참여한 전문가와 컨설턴트가 함께 구체적인 전략을 수립하고 사업 진행 과정에서 실질적인 자문을 제공하는 방식이다.

시장 환경이 녹록지 않은 만큼 자문 현장에서는 거래를 성사시키는 것 자체가 과제가 된다. 박 파트너는 최근 거래를 지연하거나 무산시키는 요인으로 금융 조달 및 투자자 확정 과정의 불확실성을 꼽았다. 대내외 정치·경제 변수까지 겹치면서 투자자들이 의사결정을 늦추고 있다는 설명이다.

이 파트너가 지적한 대표적인 요인은 소유주의 과도한 기대가치와 높아진 개발 사업비다. 공사비와 금융비용이 크게 상승하면서 과거와 같은 사업성을 기대하기 어려워졌다는 의미다. 결국, 거래 초기부터 자산의 가치와 사업성을 냉정하게 점검하고 리스크를 관리하는 것이 중요하다는 게 두 파트너의 조언이다.

오피스는 '양보다 질'…데이터센터는 성장성 주목

▲이철민 삼일PwC 파트너가 29일 서울 용산구 아모레퍼시픽 빌딩에 위치한 사무실에서 이투데이와 인터뷰를 하고 있다. 고이란 기자 photoeran@ (이투데이DB)

기업들의 오피스 전략에서도 변화가 나타난다. 하이브리드 근무가 정착하면서 대규모 고정 좌석 중심의 사무공간 대신 협업·집중업무·회의 공간 등을 유연하게 배치하는 ‘활동 기반 업무환경(Activity-Based Workspace)’이 확산하는 추세다. 박 파트너는 “기업들이 단순히 사무실 면적을 줄이는 것보다 직원들의 생산성과 만족도를 높이는 질적 개선에 관심을 보인다”고 설명했다. 우수 인재 확보를 위해 접근성이 좋은 프라임 오피스로 이전하면서도 전체 임차 면적은 효율화하는 ‘플라이트 투 퀄리티(Flight to Quality)’ 현상이 대표적이다.

하반기 상업용 부동산 시장은 자산별 차별화가 더욱 뚜렷해질 것으로 전망했다. 오피스는 프라임급 자산의 수요가 견조한 반면 노후하거나 입지가 떨어지는 자산은 상대적으로 어려움을 겪을 것으로 예상했다.

물류센터는 이커머스 성장에 따라 중장기 수요가 유지되지만 공급 과잉의 영향으로 지역과 상온·저온 여부에 따른 선별 투자가 이어질 것으로 봤다. 호텔은 관광객 증가에 따른 운영 실적 개선으로 상대적으로 긍정적인 전망을 내놨다. 특히, 데이터센터는 AI 산업 성장과 정책적 지원을 기반으로 가장 유망한 자산군 가운데 하나로 꼽았다. 전력 확보와 입지라는 높은 진입장벽이 존재하지만 안정적인 수요와 성장성을 갖춘 만큼 투자자와 기업의 관심이 계속될 것으로 전망했다.

박 파트너는 삼일PwC의 자문 역시 ‘엔드투엔드(End-to-End)’ 서비스로 확대하고 있다고 강조했다. 입지 선정과 사업 타당성 검토부터 거래 구조 설계, 회계·세무·재무자문, 개발과 운영 단계까지 전 과정을 아우르는 통합 솔루션을 구축하고 있다는 설명이다.

결국 두 파트너가 바라보는 기업부동산 자문의 방향은 ‘무엇을 팔 것인가’에서 ‘어떻게 자산가치를 높일 것인가’로 이동한다. 단순 매각 주관이나 자산관리에서 벗어나 개발·금융·세무·회계까지 연결해 기업의 의사결정 전반을 지원하는 것이 삼일PwC가 구축하려는 기업부동산 자문의 핵심인 셈이다.