“부동산이라 안전?” 원금 전액 날릴 수도…금감원, 해외부동산펀드 투자 주의

해외부동산 공모펀드에 투자할 때 부동산이라는 이유만으로 안전한 상품이라고 판단해서는 안 된다는 금융당국의 경고가 나왔다. 대출을 활용한 레버리지 구조 탓에 부동산 가격이 소폭 하락해도 투자원금을 모두 잃을 수 있고 배당 중단이나 투자금 회수 지연이 발생할 수 있어서다.

금융감독원은 10일 해외부동산 공모펀드 관련 주요 분쟁사례를 토대로 투자자가 유의해야 할 7가지 사항을 안내했다.

금감원에 따르면 해외부동산 펀드는 현지 금융기관에서 대출을 받아 부동산을 매입하는 레버리지 구조로 운용되는 경우가 많다. 선순위 대출 만기까지 대출금을 갚지 못하면 금융기관이 담보권을 행사해 부동산을 강제 매각할 수 있다. 매각대금에서도 대출금을 먼저 갚기 때문에 자산가격이 조금만 떨어져도 투자자에게 돌아갈 금액이 사라질 수 있다.

실제 A증권사 직원은 한 투자자에게 “투자 대상이 부동산이라 원금 손실 걱정 없이 안전하다”는 취지로 설명했지만 해당 펀드에서 원금 전액 손실이 발생했다. 금감원은 통화 녹취에서 이 같은 단정적 표현을 확인하고 A증권사의 부당권유 금지 위반에 따른 손해배상 책임을 일부 인정했다.

꾸준한 배당을 기대했다가 지급이 끊기는 사례도 있었다. 해외부동산 펀드는 담보인정비율(LTV) 초과나 공실률 상승 등이 발생할 경우 임대수익을 투자자에게 배당하지 않고 대주에게 우선 귀속시키는 이른바 ‘캐시 트랩’ 조항이 적용될 수 있다.

B증권사는 한 투자자에게 “매년 6%의 확정 이자가 지급되는 상품”이라는 취지로 해외부동산 펀드를 권유했다. 이후 배당 지급이 중단됐고 금감원은 투자 권유 당시 안정적인 배당을 받을 수 있다는 설명이 있었던 점을 확인해 증권사의 손해배상 책임을 일부 인정했다.

중도 환매나 만기 이후 투자금 회수에도 주의가 필요하다. 부동산 펀드는 만기까지 돈을 빼기 어려운 환매금지형으로 설정되는 경우가 많다. 일부 상품이 증시에 상장돼 있더라도 거래가 제대로 이뤄지지 않거나 펀드 가치보다 낮은 가격에 팔아야 할 수 있다.

펀드 만기가 도래했다고 투자금을 바로 돌려받는 것도 아니다. 부동산 매각과 청산 절차가 늦어지면 회수 시점이 밀릴 수 있다. 실제 한 투자자는 펀드 만기 연장에 반대해 투자금 회수를 청구했지만 운용사가 수개월 동안 지급하지 못한 사례도 있었다. 부동산 펀드에 현금성 자산이 충분하지 않을 경우 투자금 지급이 미뤄질 수 있다는 게 금감원의 설명이다.

만기가 연장되면서 공실 위험이 커질 가능성도 있다. 한 해외부동산 펀드는 만기 연장 이후 핵심 임차인이 퇴거하면서 임대수익이 감소했고 자산가치까지 떨어져 원금 손실이 발생했다.

가입 과정에서 작성하는 자필 서명도 신중해야 한다. 청약신청서에 상품 설명을 듣고 이해했다는 내용을 직접 작성하면 향후 설명의무 위반을 이유로 배상을 요구하기 어려울 수 있다. 실제 투자자가 실질적인 설명을 듣지 못했다고 주장했지만 자필 서명과 녹취 등을 근거로 증권사의 배상책임이 인정되지 않은 사례가 있었다.

자신의 투자성향과 맞는 상품인지 확인하는 것도 중요하다. 금감원은 채권 위주로 투자해온 안정형 투자자에게 원금 전액 손실이 가능한 초고위험 부동산펀드를 권유한 증권사에 대해 적합성 원칙 위반을 인정하고 손해배상 책임을 일부 인정했다.

금감원은 “판매직원의 권유가 있더라도 본인의 투자기간과 감내 가능한 손실 수준 등을 스스로 점검한 뒤 가입 여부를 결정해야 한다”며 “향후 금융투자상품 관련 분쟁사례와 투자자 유의사항을 지속해서 안내하고 필요하면 제도 개선도 추진하겠다”고 밝혔다.