토허제로 묶었더니 옆동네 뛰었다⋯병점·남양주·권선 집값 ‘들썩’

인근 비규제 지역서 '풍선효과'
병점 가격지수 2주새 오름폭 2배
남양주·권선구 서울 상승률 비슷
토허제 지정은 단기적 거래 위축

▲경기 화성시 동탄 아파트 단지 일대. (이투데이DB)

화성 동탄과 용인 기흥, 구리 등 경기 주요 지역이 규제지역으로 묶인 이후 인접 비규제지역의 아파트값 상승세가 가팔라지고 있다. 대출 규제를 피해 상대적으로 가격 부담이 낮은 화성 병점과 남양주, 수원 권선 등으로 실수요가 이동하면서 가격 상승폭이 확대되는 풍선효과가 나타나는 모습이다.

21일 한국부동산원에 따르면 병점 아파트 매매가격지수 변동률은 6월 다섯째주 0.16%에서 7월 둘째주 0.32%로 2주만에 오름폭이 두배로 커졌다. 같은 기간 남양주의 오름폭도 0.16%에서 0.27%로 확대됐다. 남양주는 올해 줄곧 0.1%대 상승률을 보였다. 권선구도 마찬가지다. 권선구의 아파트 매매가격지수는 7월 둘째주 0.32% 오르며 올해 가장 높은 상승률을 기록했다.

최근 가파른 오름세에 힘입어 이들 지역의 올해 누적 상승률은 서울에 뒤지지 않는 수준을 보였다. 서울 아파트값이 올해 들어 평균 4.01% 오른 가운데 권선은 4.73% 상승해 서울 평균을 웃돌았다. 남양주도 3.61% 올랐으며, 올해 2월부터 별도 집계가 시작된 병점은 상대적으로 짧은 기간에도 2.90% 상승했다.

실거래가도 높아지는 모습이다. 호갱노노에 따르면 병점구 병점동 881일대 ‘병점역아이파크캐슬’ 전용면적 84㎡는 6월 평균 거래가격이 7억6204만원(29건)에서 7월 8억590만원(14건)으로 약 4000만원 이상의 상승했다. 남양주시 다산동 6014 일대의 ‘다산반도유보라라메이플타운’ 전용 84㎡는 18일 9억9000만원에 거래되며 9일 만에 5500만원 올랐다.

남혁우 우리은행 부동산 연구원은 "규제지역과 인접하거나 생활권을 공유하는 지역에서는 대출을 최대한 활용하려는 실수요자들이 상대적으로 가격이 낮은 매물을 찾는 움직임이 나타나고 있다"며 "평택 지제역과 화성 병점 등에서는 가격 하락폭이 축소되거나 상승폭이 확대되는 등 대체 수요가 유입되는 모습"이라고 말했다.

국토교통부는 동탄과 기흥, 구리 등 3곳을 지난달 30일 투기과열지구와 조정대상지역으로 지정했으며 효력은 이달 1일부터 발생했다. 동시에 토지거래허가구역으로도 묶었다. 토허제 기간은 이달 5일부터 내년 2027년까지다.

투기과열지구와 조정대상 지역에서는 무주택자의 주택담보인정비율(LTV)이 기존 70%에서 40%로 축소되고 유주택자는 원칙적으로 신규 주택담보대출이 제한된다. 여기에 주택 전매제한 강화와 재건축·재개발 등 정비사업 조합원 지위 양도 제한까지 적용되면서 매수 심리가 위축된다는 게 일반적인 시각이다

서진형 광운대 부동산법무학과 교수는 "규제를 통해 수요 자체가 사라지는 것이 아니라 인근 비규제지역으로 이동하는 풍선효과가 나타날 수밖에 없다"고 설명했다. 그러면서 "동탄 등 토허제로 지정된 곳은 단기적으로는 주택 거래가 위축되고 매수 수요가 줄면서 가격이 안정되는 것처럼 보일 수 있지만 상승 폭이 다소 둔화할 뿐 가격은 꾸준히 상승할 것"이라고 내다봤다.