주택공급 확대 위한 부동산 PF 활성화 방안 논의… 사업성 평가·민간 자본 활성화 제안

▲대한건축학회 정책세미나 현장 (대한건축학회 제공)

주택공급 확대를 위해서는 부동산 프로젝트파이낸싱(PF)의 사업성을 객관적으로 평가할 수 있는 체계를 마련하고 민간 자본의 안정적인 참여를 위한 제도적 기반을 구축해야 한다는 제언이 나왔다.

안도걸 의원과 대한건축학회는 지난 16일 국회의원회관 제3세미나실에서 '주택공급 확대를 위한 부동산 PF 활성화 방안' 정책세미나를 개최했다. 이날 세미나에는 정부와 금융기관, 건설업계, 학계, 민간기업 관계자들이 참석해 PF 시장의 구조적 개선과 주택공급 확대를 위한 정책 방향을 논의했다.

발제에서는 이형록 DL건설 민간사업팀 팀장, 김준상 수협은행 심사부 수석팀장, 김성우 HUG 주택도시금융연구원 팀장, 안성진 한국투자증권 프로젝트금융담당 상무가 각 분야의 현황과 개선 방향을 발표했다.

이형록 팀장은 민간 개발사업 현장에서 체감하는 PF 시장의 변화와 사업 추진 과정의 애로사항을 공유하며 안정적인 사업 추진을 위한 제도 개선 필요성을 제시했다. 김준상 수석팀장은 금융기관의 심사체계와 리스크 관리 방향을 설명했으며 김성우 팀장은 공적 보증과 정책금융의 역할을 중심으로 시장 안정화 방안을 발표했다. 안성진 상무는 자본시장 관점에서 PF 금융의 구조 개선과 민간 투자 활성화 방안을 제안하며 다양한 금융기법의 활용 필요성을 강조했다.

이어진 종합토론은 김주형 한양대학교 교수가 좌장을 맡아 진행됐으며 권유이 금융위원회 과장, 김기용 국토교통부 과장, 박창용 DL이앤씨 전문, 이병훈 대한주택건설협회 상근부회장, 이대열 한국주택협회 정책본부 본부장, 김종구 한국자산매입 대표가 토론 패널로 참여해 구조적 개선과 주택공급 확대 방안을 놓고 다양한 의견을 제시했다.

토론에서는 안정성을 높이기 위해서는 금융 구조 개선과 함께 사업 리스크를 객관적으로 평가할 수 있는 체계 구축이 필요하다는 의견이 제시됐다. 또한, 민간 자본의 안정적인 유입과 지속 가능한 주택공급을 위해서는 데이터 기반의 리스크 관리와 새로운 금융기법을 제도적으로 뒷받침해야 한다는 데 공감대가 형성됐다.

김종구 한국자산매입(헷지했지 플랫폼) 대표는 "현재 미분양 대책은 공급자 중심 정책이 대부분을 차지하고 있지만, 이제 실수요자의 구매 결정을 지원하는 수요자 중심의 주택환매보증제 같은 정책도 함께 마련되어 사업성을 보강할 수 있다"라며 "국내는 사업 자체보다 보증 주체의 신용을 중심으로 평가하는 구조가 강했던 만큼 사업성을 정량적으로 분석할 수 있는 새로운 평가체계가 필요하다"고 말했다. 이어 부동산 리스크 프라이싱 모델인 'AI프리즘' 기술을 소개하며 AI와 데이터 기반 기술을 활용한 사업성 평가와 리스크 관리 체계에 관해 설명했다.

아울러 PF 자기자본(에쿼티) 확대와 관련해서는 단순히 자기자본 비율을 높이는 방식만으로는 공급 위축을 초래할 수 있다며 프로젝트 리츠(REITs)와 같은 장기 운영형 투자 구조 확대, 인허가 리스크 완화, 자본금과 전문성을 갖춘 인증 임대사업자 육성 등이 함께 추진돼야 저위험·중위험 자본이 유입될 수 있다고 제안했다.

김주형 한양대학교 교수는 토론을 마무리하며 "한국형 PF는 미래 현금흐름보다 책임준공과 지급보증에 의존하는 구조적 한계를 가지고 있다"며 "AI와 데이터가 축적되면 사업성을 기반으로 평가하는 심사체계가 자리 잡을 수 있을 것"이라고 말했다. 이어 민간에서 실제 데이터를 활용한 사업성 평가 사례가 등장한 것은 PF 시장의 새로운 가능성을 보여주는 의미 있는 시도라고 평가했다.

이번 세미나는 부동산 PF 시장의 구조적 개선과 주택공급 확대를 위한 금융·제도 개선 방안은 물론, 사업성 평가체계 개편과 민간 자본 활성화, AI 기반 리스크 관리 등 다양한 정책 대안을 공유하는 자리로 마련됐다. 참석자는 안정적인 주택공급을 위해서는 공공과 민간이 각자의 역할을 강화하는 동시에 사업성을 객관적으로 평가할 수 있는 제도와 기술 기반을 함께 구축해 나갈 필요가 있다는 데 뜻을 모았다.