"30억 1채가 10억 3채보다 세금 적어⋯실거주·가액 중심으로 세제 개편해야"

양도세 30억 차익 시 다주택자-1주택자 세금 6배 차⋯'똘똘한 한 채' 쏠림 원인

▲아파트와 다세대 주택 등이 혼재된 서울 강남 일대 전경. (사진제공=연합뉴스)

현행 종합부동산세와 양도소득세 등 부동산 세제가 초고가 1주택자에게 과도한 혜택을 주며 이른바 '똘똘한 한 채' 쏠림 현상을 부추기고 있다는 전문가 지적이 나왔다. 조세 형평성을 맞추고 자산 왜곡을 해소하기 위해 부동산 세제의 혜택 기준을 단순 '보유'나 '주택 수'가 아닌 '실거주'와 '가액' 중심으로 개편해야 한다는 지적이다.

강성훈 한양대학교 정책학과 교수는 16일 서울 중구 은행회관에서 열린 '부동산 세제 국민 의견 경청 토론회'에서 현행 부동산 조세정책의 쟁점을 진단하고 합리적인 개편 방향을 제시했다.

강 교수는 먼저 종부세의 과세 기준이 품고 있는 모순을 지적했다. 현행 종부세는 다주택자에게 별도의 중과세율(최대 +2.3%p)을 적용하는 등 '주택 수' 중심의 과세 체계를 유지하고 있다. 이로 인해 총가액이 30억원인 1채를 보유한 사람보다 10억원짜리 3채를 가진 사람의 세 부담이 더 무거워지는 형평성 문제가 발생하고 있다.

강 교수는 이를 해결하기 위해 다주택 중과를 유지할 것인지, 가액 기준으로 일원화할 것인지에 대한 과세표준 및 세율 체계 재설계 논의가 필요하다고 강조했다.

더불어 1세대 1주택자의 경우 실제 거주하지 않는 비거주 상태로 보유만 하더라도 연령과 보유 기간에 따라 산출 세액의 최대 80%까지 한도 없이 공제받고 있어, 실거주와 무관하게 초고가 1주택자에게 과도한 혜택이 집중되고 있다고 꼬집었다.

주택 처분 단계인 양도세 부문에서는 장기보유특별공제(장특공제) 제도가 도마 위에 올랐다. 1주택 비과세(12억원)와 최대 80%에 달하는 장특공제가 중복으로 적용되면서 1주택 지위 여부가 극심한 세 부담 차이를 만들어내고 있기 때문이다.

강 교수의 시뮬레이션 결과 15억원에 취득한 주택을 45억원에 양도해 똑같이 30억원의 차익을 얻더라도 상황에 따라 세금은 천차만별이다. 비조정지역 다주택자(15년 보유, 장특공제 30%)는 실효세율 약 29.3%를 적용받아 약 8억8000만원의 세금을 내야 한다.

반면 1주택 장기 거주자(10년 거주, 장특공제 80%)의 실효세율은 약 5.0%로 뚝 떨어져 세금이 약 1억5000만원에 불과하다. 동일한 양도차익에도 세금 차이가 약 6배에 달하는 셈이다.

강 교수는 이 같은 양도세 혜택이 초고가 1주택에 대한 세 부담을 낮춰 자산이 한 곳으로 집중되는 똘똘한 한 채 현상을 심화시킨다고 분석했다.

이에 따라 강 교수는 조세정책 설계의 딜레마를 극복하기 위해 단순 보유 유인을 줄이고 혜택을 가액과 실거주자 중심으로 재편해야 한다고 제언했다.

그는 "비거주 주택에 대한 세제 지원(공제)은 과감히 축소하되 실거주 1주택자에 대한 방어막은 확실히 구축하고, 고령 은퇴자 등에게는 주택 규모를 줄이는 다운사이징 유도 등 양도세와 보유세의 정밀한 연계 설계를 통해 부동산 거래 정상화를 이끌어내야 한다"고 강조했다.