NH투자증권 "AI가 바꾼 美 오피스 시장…뉴욕·샌프란시스코 리츠 주목"

NH투자증권은 13일 인공지능(AI) 산업 성장으로 미국 오피스 임차 수요가 뉴욕과 샌프란시스코 등 핵심 도시에 집중되면서 오피스 시장의 양극화가 심화되고 있다고 분석했다. 중심업무지구(CBD)에 위치한 트로피(Trophy)급 자산 비중이 높은 미국 오피스 리츠(REITs)는 임대료 상승과 공실률 하락의 수혜가 기대되는 만큼 투자 매력이 높다고 평가했다.

이날 NH투자증권 'AI가 불러온 오피스 수요 양극화' 보고서에 따르면 올해 1분기 미국 AI 산업의 오피스 임차 수요는 전년 동기 대비 85% 증가했다. 뉴욕과 샌프란시스코가 성장을 주도했으며 북부 버지니아도 연방정부 관련 조달 수요를 바탕으로 높은 증가율을 기록했다.

AI 오피스 수요는 일부 핵심 지역에 집중되는 모습이다. 미국 전체 AI 오피스 수요의 68.6%가 샌프란시스코와 뉴욕에 몰려 있으며, 지역별 오피스 임차 수요에서 AI가 차지하는 비중은 샌프란시스코 29.7%, 실리콘밸리 16.7%, 뉴욕 16.3% 순으로 나타났다. 절대 임차 면적과 시장 침투율 모두 핵심 도시 중심으로 확대되고 있다는 분석이다.

NH투자증권은 이러한 변화가 상장 오피스 리츠에 유리하게 작용할 것으로 전망했다. 상장 리츠는 CBD 내 트로피급 자산 비중이 시장 평균보다 높아 높은 임대료를 감당할 수 있는 AI 기업들의 수요를 흡수하기에 유리한 포트폴리오를 갖추고 있다는 설명이다. 특히 샌프란시스코와 뉴욕 익스포저가 높은 BXP와 Vornado Realty Trust(VNO), SL Green Realty(SLG) 등이 상대적으로 큰 수혜를 받을 것으로 내다봤다.

밸류에이션 매력도 부각했다. 미국 오피스 리츠는 6월 말 기준 순자산가치(NAV) 대비 시가총액 할인율이 30.7%에 달한다. NH투자증권은 AI 수요가 집중되는 핵심 시장의 회복 가능성을 고려하면 현재 주가는 실물 오피스 가치 대비 과도한 할인 상태라고 평가했다.

한편 지난주 글로벌 리츠 수익률은 미국과 이란의 무력 충돌 재점화와 호르무즈 해협 리스크 영향으로 0.71% 하락했다. 미국 리츠 가운데서는 데이터센터와 셀타워 리츠가 강세를 보인 반면 오피스와 조립식주택, 스토리지 리츠는 금리 상승 부담으로 약세를 나타냈다. 글로벌 인프라는 항만과 오일·가스 인프라가 강세를 보였지만 항공 인프라는 항공유 가격 급등 영향으로 가장 부진했다.

홍지환 NH투자증권 연구원은 "AI 오피스 수요는 일부 핵심 도시로 집중되는 양상을 보이고 있다"며 "CBD 내 트로피급 자산 비중이 높은 미국 오피스 리츠는 임대료 상승과 공실률 하락의 수혜를 시장 평균보다 크게 누릴 수 있을 것"이라고 분석했다.