[시론] 주택임차인 권리확보는 ‘전입신고’에서

서울 아파트 평균 낙찰가율이 두 달 연속 100%를 넘었다. 최근 매매와 전세가격이 상승하자 상대적으로 저렴하게 내 집 마련이 가능한 경매시장에 실수요자들의 관심이 높아지고 있다. 하지만 경매시장에서 보다 저렴하게 낙찰받기 위해서는 권리관계를 정확히 분석할 줄 알아야 한다. 특히 소유자가 아닌 임차인이 거주하는 경우에는 낙찰자가 보증금을 인수하거나 일정기간 입주하지 못하는 상황이 발생할 수 있기 때문이다.

따라서 경매 부동산에 임차인이 거주하고 있을 경우에는 어떤 순서로 권리관계를 파악해야 하는지 알아두는 게 중요하다.

근저당권보다 빨라야 대항할 수 있어

우선 임차인이 낙찰자에게 대항력을 행사할 수 있는지 확인해야 한다. 대항력이란 임차인이 주택을 인도받고 전입신고를 마친 다음 날 0시부터 누구에게나 임대차계약의 효력을 주장할 수 있는 권리다.

주택임대차보호법이 제정되기 전에는 집주인이 바뀌거나 주택이 경매로 넘어가면 임차인은 새로운 소유자에게 임대차계약의 효력을 주장할 수 없었다. 물론 전세권이나 임차권 등기를 통해 권리를 보호받을 수 있었지만, 당시에도 주택난이 심했던 데다 집주인들이 등기설정을 꺼리는 경우가 많아 임차인은 불안한 지위에서 계약을 체결할 수밖에 없었다. 이처럼 임차인의 주거 안정성이 크게 위협받자 이를 해결하기 위해 도입된 것이 주택임대차보호법의 대항력이다.

따라서 현재는 임차인이 대항요건(전입신고와 점유)을 갖추면 집주인이 변경되더라도 계속 거주할 수 있고, 계약 종료 후에는 보증금 반환도 요구할 수 있다. 이는 경매 낙찰자에게도 동일하게 적용된다.

다만 경매에서는 다른 요건 하나가 추가된다. 바로 임차인의 전입신고일이 말소기준권리(근저당권 등)보다 빨라야 한다. 만약 늦거나 같은 날이라면 경매 낙찰자에게 대항력을 행사할 수 없는데, 이는 임차인보다 먼저 권리를 취득한 채권자를 보호하기 위한 것이다.

예를 들어 근저당권자가 대출 당시 해당 주택에 임차인이 없다는 전제 아래 담보가치를 평가해 대출을 실행했는데, 이후 전입한 임차인의 보증금을 낙찰자가 인수해야 한다면, 그만큼 낙찰가격은 낮아질 수 밖에 없다. 결국 채권자의 채권 회수가 어려워지기 때문에 채권자의 권리보다 늦게 전입신고한 임차인은 보증금 회수 여부와 관계없이 낙찰자에게 대항할 수 없도록 한 것이다.

둘째 임차인이 우선변제권을 갖추었는지 확인해야 한다. 우선변제권이란 대항요건을 갖춘 임차인이 임대차계약서에 확정일자를 받은 경우 경매절차에서 후순위 권리자보다 우선하여 보증금을 배당받을 수 있는 권리다. 낙찰자에게 대항력을 행사할 수 있는 임차인이 확정일자를 통해 보증금 전액을 배당받을 수 있다면, 낙찰자가 별도로 부담해야 할 금액은 없다. 하지만 확정일자를 다른 권리보다 늦게 받은 경우에는 배당 순위가 밀려 보증금 전액을 회수하지 못할 수 있고, 부족한 금액을 낙찰자가 인수해야 하므로 확정일자 시기를 반드시 확인해야 한다.

임차인의 배당요구 여부 확인해야

셋째는 임차인의 배당요구 여부다. 경매절차에서 배당요구는 임차인이 임대차 관계를 종료하고 보증금을 돌려받겠다는 의사표시다. 대항력 있는 임차인이 배당요구를 한 후 법원으로부터 보증금 전액을 회수한다면 낙찰자는 별도의 부담없이 부동산을 인도받을 수 있다.

반대로 배당요구를 하지 않았다면, 이는 임대차계약 해지 의사가 없다는 의미다. 따라서 낙찰자가 기존 임대인의 지위를 그대로 승계하므로 임차인 퇴거시 보증금을 전액 반환해야 한다. 매각물건명세서를 통해 임차인의 배당요구 여부를 반드시 확인하고 입찰여부를 결정하길 바란다.