[세무, 톡!] 주택 간주되는 주거용 오피스텔

주거용 오피스텔은 월세를 받을 수 있고, 지역에 따라 2룸 이상은 시세차익도 얻을 수 있는 장점이 있다. 하지만 기존 주택을 매각할 때는 애물단지가 되어 버리는 경우가 있다.

홍길동 씨는 아파트 한 채(2년 이상 보유, 2년 이상 거주)와 주거용 오피스텔 한 채를 보유하고 있다. 만약 홍 씨가 아파트를 매도한다면 양도세 비과세를 적용받을 수 있을까? 상시 주거용이 아닌 업무용으로 사용한 오피스텔은 주택에 해당하지 않지만 상시 주거용으로 사용하는 오피스텔은 주택으로 본다(조심2018서1018, 2018.5.23).

과세사업자등록을 하고 오피스텔 임대료에 대해 부가가치세 신고를 했더라도, 세입자가 전입신고를 하고 실제로 주택으로 사용한 경우에는 해당 오피스텔은 사업자등록여부에 불구하고 주택으로 볼 여지가 있는 것이다. 결국 주거용 오피스텔로 인해 아파트 매도건에 대해 양도세 비과세를 적용받지 못하게 될 수가 있다.

만약 오피스텔로 인해 아파트 매도건에 대해 1세대1주택 비과세를 적용받지 못한다면 어떻게 될까? 올해 5월 10일부터는 양도소득세 중과문제까지 발생하게 되므로 주거용 오피스텔이 있는 사람들은 특히 주의가 필요하다. 양도세 중과세가 적용되면 12억원까지 비과세가 적용되지 않고, 장기보유특별공제가 적용되지 않으며, 일반세율에 20%포인트의 양도소득세(지방소득세 별도)를 추가로 더 내야 한다.

최근 오피스텔을 간과하고 아파트를 양도한 건에 대해 1세대1주택 양도소득세 비과세를 적용했다가 양도소득세 비과세 부인, 과소신고가산세 및 납부지연가산세까지 추징당하는 일이 빈번하게 발생하고 있다.

홍 씨가 양도세 비과세를 적용받기 위해서는 어떻게 해야 할까? 첫째, 오피스텔을 먼저 매각하고 아파트를 후양도하면 된다. 둘째, 오피스텔을 세대분리된 자녀, 부모에게 증여(또는 매도)하고 아파트를 후양도하는 방법이 있다. 셋째, 오피스텔을 주택임대사업자로 등록하고 아파트를 매각함으로써 거주주택 비과세를 적용받는 방법이 있다. 넷째, 오피스텔을 매수하고 3년 내에 기존주택을 매각함으로써 일시적 2주택 양도세 비과세를 적용받는 방법이 있다.

실질과세원칙을 적용하여 오피스텔 보유자를 주택 보유자로 보고 불이익을 주는 경우가 많아지고 있다. 오피스텔이 주거약자의 주거형태로 자리잡은 상황이라면 이제는 양도세, 종부세, 취득세에서 비주택으로 간주하는 조세특례제한법을 신설할 필요가 있다. 양경섭 세무법인 온세 대표세무사