[웹진] 부활한 부동산 DTI 규제, '데미지'는 약할 듯

시장 건전성에 오히려 도움, '부대 규제' 없어 전체 위력은 반감

올 상반기 이후 청라 분양시장 發 순풍으로 상승 국면을 맞았던 부동산 시장이 새로운 시련에 빠졌다. 정부가 올초 삭제했던 DTI규제가 다시 시작된데 따른 것이다. DTI규제의 영향력은 지난 2007년 확실히 경험한 바 있기에 이에 따른 시장 불안감도 상승하고 있다. 하지만 이번 DTI규제의 재도입은 부동산시장의 내실화를 주기에 부족함이 없을 것이란 평가를 받는다. 큰 틀의 데미지는 없이 부동산 거품을 아울러 잡아낼 수 있는 요소가 되기에 충분하다는게 시장의 평가다.

사라졌던 규제 DTI가 다시 찾아왔다. 정부는 지난 7일 집의 담보가치가 아닌 개인의 원리금 상환능력을 따져 대출액을 정하는 DTI규제를 수도권 전역으로 확대했다. 이에 따라 서울은 주택담보대출 금액이 5000만원을 초과하는 경우 50%, 경기·인천은 60%를 적용받게 된다. DTI규제가 해제되지 않았던 강남 3구는 기존의 40~50%를 유지한다.

DTI규제의 재등장은 한편은 정부 부처간의 불협화음으로 꼽힌다. 부동산 시장의 양대 주무부처인 기획재정부와 국토해양부가 갖고 있는 부동산시장에 대한 다른 시각의 차가 만들어낸 게 결과가 바로 DTI규제 부활이다.

건설업계를 의식해야하는 국토해양부로선 오랜 만에 찾아온 부동산시장 활황세를 유지하고 싶었고, 시장 안정을 꾀해야하는 기획재정부로선 집값 폭등의 싹을 미연에 방지해야하기 때문이다.

◆DTI규제 부동산 시장 건전화에 기여할 것

이같은 불협화음 속에 부활한 DTI규제는 도입 3주차를 맞아가며 시장에 정착하는 듯한 모습을 보이고 있다. 부동산 정보업계에 따르면 7일 이후 서울지역 부동산시장은 3주째 보합, 내지는 하락세를 보이는 등 뚜렷한 안정세를 보이고 있다. 9월 중순 이후가 이른바 부동산시장의 가을 성수기 임을 감안할 때 이같은 현상은 이례적이다.

또 집값 상승의 '진원지'로 불리는 강남 재건축도 DTI규제 이후 힘을 잃는 분위기가 역력하다. 이러한 가운데 재건축 아파트도 강남, 서초구는 강세를 보이는 반면 송파, 강동구는 약세를 보이는 등 지역적 차별화가 벌어지면서 강남 재건축발 집값 상승세가 서울 인기지역 수도권 신도시 등으로 확산하는 것을 차단하는데도 성공했다.

이에 따라 시장에서는 DTI규제에 따른 시장 '외부불효과'도 거론되고 있는 실정이다. 모처럼 살아나고 있는 시장 분위기가 한풀 걲이는 것에 대한 불만인 셈이다.

하지만 대체적인 시장 전문가들의 의견은 이들과 다르다. 무엇보다 부동산시장의 거품을 제거해 안정적인 '시장 건전화'를 이끌어낼 수 있을 것이란 기대심리 때문이다.

무엇보다 세계 금융위기가 아직 완전히 해소되지 않은 상태에서의 집값만의 나홀로 상승은 바람직하지 않다. 뭔가 거품이 단단히 끼여있는 분위기다. 실제로 2007년 집값 대세 하락의 기폭제가 된 것은 DTI규제지만 DTI 등 주택관련 대출 규제가 시작된 것은 2007년보다 1년이나 이전이다. 집값의 대세 하락은 바로 주택 공급과잉에 기원한 것이란 사실을 잊어서는 안된다.

미분양 해소 상태를 볼 때 주택의 '유동성'문제가 아직도 해결됐다고 보기 어려운 상황에서 청라, 영종, 김포한강 등 수도권 서부지역 택지지구의 잇단 분양 러시도 문제며, 최근 200조원을 넘었다는 주택담보대출의 증가도 부동산 시장의 앞날을 위협하는 요소가 될 수도 있다. 즉, 2000년대 중반 부동산 거품 우려를 불러왔던 약 400조원의 부동산 시장 과잉 유동성이 다시금 재현할 수 있는 단초를 제거한 것이 이번 DTI규제의 효과인 셈이다.

그렇다면 DTI규제에 따른 시장 불효과는 얼마나 있을까? 이에 대해 시장전문가들은 큰 틀의 '데미지'는 없다고 밝히고 있다. 7일부터 재개된 DTI규제는 기존 고가 주택에 해당하는 것으로 중저가 주택과 신규 분양물량의 집단대출에는 해당되지 않기 때문이다. 또 2007년의 주택 금융대출 시장 경색은 은행권의 자발적인 대출 중단에 따른 것이지만 최근의 금융권은 정부의 DTI 규제에도 주택담보대출규모를 줄이려는 움직임이 보이지 않고 있다. 바로 이러한 정황은 DTI가 시장 일각의 비관처럼 부정적인 결과를 빚을 것이란 인식을 주지 않고 있다.

건설산업 연구원 관계자는 "DTI규제는 일단 주택업계의 발목을 잡지 않는 만큼 부동산시장의 정상적인 공급체계는 유지하게 할 것"이라며 "다만 비강남권 고가 주택의 약세는 나타날 가능성이 높은 만큼 지역 양극화는 심화될 우려는 있다"고 말했다.

◆지역간 시장간 차별화 불가피

다만 DTI규제는 부동산 상품간의 차별화는 야기할 것으로 예측된다. 또 강남과 비강남 등 지역별 양극화 현상도 나타날 가능성이 크다. 이에 따라 내집마련 실수요자나 투자자의 입장에서는 상품과 지역을 고려한 차별적 투자가 요구된다.

우선 수도권에서 공급될 경기 광교신도시와 인천 청라지구 등 ‘노른자위’ 택지지구 등의 분양시장은 더욱 가열될 전망이다.

부동산114 김규정 부장은 “이번 DTI규제에도 불구하고 시장 참여자들이 집값이 계속 오를 것으로 믿고 있는 상황이어서 분양가상한제 적용을 받아 분양가가 비교적 낮은 신규분양 아파트로 투자자들이 몰릴 가능성이 높다”면서 “분양 아파트는 대출규제를 안 받는 데다 계약금만 있으면 청약이 가능해 청약시장이 가열될 것”이라고 말했다.

아울러 소형빌라나 다세대주택 등도 투자자들로부터 ‘틈새 투자처’로 각광받을 전망이다. 최근 전셋값 급등으로 매매가마저 상승세를 타고 있어 소액투자자들로서는 매력 있는 투자처이기 때문이다.

주거형 오피스텔도 이번 DTI규제에서 제외된 데다 바닥난방 설치대상도 종전 60㎡ 이상에서 지난달 말 85㎡ 이상으로 확대됨에 따라 ‘겹호재’를 받고 있다. 전세난이 오피스텔 수요로 이어지고 있는 것도 주목할 만하다.

예스하우스 전 사장은 “전세난에 따른 전셋값 상승으로 1∼2인가구가 오피스텔에 월세를 드는 경우가 최근 부쩍 늘고 있다”면서 “이로 인해 임대수익은 물론 가격도 상승세를 타고 있다”고 말했다.

지역적 차별화도 예측된다. 우선 강남지역의 경우 그간 DTI규제가 계속 적용돼왔던 만큼 다시 시작된 규제의 약발도 상대적으로 떨어지기 마련이다. 반면 서울 강동구, 양천구, 용산구, 광진구 등 서울의 '2급 인기 지역'은 부활한 규제로 인한 약세가 있을 전망이다.

또 수도권 인기지역의 서울 2급 인기지역에 대한 우세도 예측된다. 상대적으로 서울 강북은 DTI가 50%가 적용되지만, 강남 못지않게 올랐어도 경기지역인 과천과 분당, 용인, 평촌 등은 60%만 적용돼씨 때문이다.

게다가 부동산가격 급등의 근원인 강남은 이미 40%가 적용된 투기지역 그대로인데 다른 지역들의 규제가 강화되면서 상대적인 매력이 더욱 돋보이게 된다는 점도 우려되는 부분이다.

건설사 관계자는 “집값 단기 급등에 따른 부담감이 생긴 상황에서 정부의 DTI 규제로 시작된 돈줄 죄기가 당분간 급등지역의 거래를 위축시킬 수 있겠지만, 장기적으로는 투자심리를 아예 잠재울 수 있을 정도로 위력을 발휘할 수는 없을 것”이라며 “아직 미분양도 해결되지 않은 상황이지만 일부 지역만 계속 가격이 오르며 지역간 격차도 더욱 심화될 것”이라고 내다봤다.