이용균 알스퀘어 대표 “상업 부동산 엇갈림 심화…오피스 최대 변수는 임차 수요”

‘현장 발품’ 데이터로 승부수… 상업용 넘어 주거 데이터 플랫폼 조준

▲이용균 알스퀘어 대표 (사진제공=알스퀘어)

“오피스 시장은 경기 둔화와 공급 증가 영향으로 공실률 상승 압력이 나타나고 있는데 특히 CBD(광화문·시청 등 도심권역)를 중심으로 신규 공급이 누적되며 수급 불균형이 확대되고 있는 상황입니다. 반면 물류와 데이터센터와 같이 일부 섹터는 회복 또는 성장 흐름을 보이고 있습니다.”

상업용 부동산 종합 서비스 기업 알스퀘어의 이용균 대표는 27일 본지와의 인터뷰에서 최근 부동산 시장의 핵심 키워드로 ‘섹터 엇갈림’을 제시했다. 현재 상업용 부동산 시장이 하나의 사이클이 아니라 자산별로 다른 궤적을 그리고 있다는 진단이다.

오피스 시장에서 가장 주목해야 할 변수로는 ‘임차 수요’를 꼽았다. 금리나 경기보다 실제 사용자의 수요가 자산 가치를 결정하는 결정적 잣대가 됐다는 분석이다. 이 대표는 “기업의 공간 전략과 입주 수요 변화가 시장 방향을 좌우할 것”이라며 “공실률과 임대료 역시 이러한 수요 흐름을 투영하는 지표”라고 설명했다.

최근 오피스 시장 내 프라임급과 비프라임급의 양극화가 뚜렷해지고 있는 현상에 대해서는 임차인 및 투자자가 입지라는 기본기에 관리 역량 등을 예민하게 평가한 결과라고 분석했다. 알스퀘어 리서치 센터에 따르면 지난해 서울 주요 권역의 프라임 오피스 공실률은 2%대의 기록적인 저점을 유지한 반면, 중소형 빌딩이 밀집한 비프라임급 시장은 기업들의 비용 절감 등으로 인해 공실 해소가 더딘 대조적인 흐름을 보였다.

그는 “현장에서는 단일 요소가 아닌 종합적인 경쟁력을 기준으로 판단한다”며 “가장 기본적인 기준은 입지지만, 최근에는 건물의 관리 수준과 스마트 기능, ESG(환경·사회·지배구조) 요소의 중요성도 커지고 있다”고 말했다. 이어 “임차인과 마찬가지로 투자자는 장기적인 경쟁력을 중심으로 자산을 평가하는 경향이 강화되고 있다”고 덧붙였다.

시장이 이처럼 세분화되고 양극화될수록 우량 자산을 정확히 가려낼 선구안이 투자의 성패를 가르는 핵심 요소가 된다. 알스퀘어는 정보 비대칭이 심한 오피스 시장 환경에서 데이터를 앞세워 수요자를 끌어모으는 전략으로 대응하고 있다. 지난해 알스퀘어의 전체 매출 중 데이터 솔루션 비중은 10%를 돌파했다. ‘부동산 업계의 블룸버그’를 목표로 내건 데이터 플랫폼 ‘RA(알스퀘어 애널리틱스)’는 출시 1년 만에 금융권 및 기관 150곳을 고객사로 확보하며 시장에 안착했다.

▲RA(알스퀘어 애널리틱스) 로고 (사진제공=알스퀘어)

이 대표는 “공실 여부나 실제 임대 조건 등 비공식 정보는 디지털만으로는 파악하기 어렵다”며 “IT 기술력에 오프라인 발품을 결합한 데이터 수집이 알스퀘어만의 핵심 경쟁력”이라고 강조했다.

향후 알스퀘어는 현재의 중개 사업과 데이터 기반 사업을 병행하는 과도기적 단계에서 수익 구조를 다각화해 사업의 체질을 개선하고 데이터 기반 수익 비중을 지속적으로 확대해 나갈 계획이다. 특히 RA를 비롯해 데이터허브, 홈닷 ERP 등 구독형 플랫폼을 통해 안정적 수익 기반을 다지는 것을 핵심 목표로 잡았다. 나아가 상업용 부동산에서 쌓은 데이터 관리 노하우를 주거 시장으로 이식, 장기적으로는 주거 데이터 플랫폼 구축까지 완성하겠다는 목표다.

이 대표는 “상업용 부동산 시장은 여전히 정보 비대칭이 큰 시장인데 데이터를 통해 이를 해소하는 데 집중하고 있다”며 “정확하고 신뢰할 수 있는 정보를 제공해 시장 참여자들이 합리적인 의사결정을 할 수 있도록 투명성을 높여가겠다”고 말했다.