[시론] 세계 부동산 투자 1순위 ‘데이터센터’

최민성 델코리얼티그룹 회장

올해 글로벌 부동산 시장은 인공지능(AI)의 폭발적 성장과 기후 변화 대응, 운영 중심 전환 등 흐름 속에서 분야별로 차별화가 강조된다. 데이터센터, 인프라, 주택은 투자 인기가 높지만, 오피스는 압박을 받고 있다. 건설비 상승과 지정학적 불안이 공통 도전과제이며, ESG(환경·사회·지배구조) 내재화는 필수다. 부동산은 단순 자산에서 지속 가능한 운영 플랫폼으로 재정의되고 있다.

글로벌 분야별 전망을 보자. 데이터센터는 AI 붐으로 모든 지역에서 투자 1순위다. 에너지 소비와 전력 부족이 문제이나, 재생에너지 통합과 하이퍼스케일에서 기회다.

AI 붐에 전 지역서 수요 폭발

오피스는 하이브리드 워킹(재택근무 병행)으로 공실률이 15~20% 이상 상승했다. 주거는 가격 적절성이 과제다. 고령화와 이민으로 시니어·학생 주택 수요 폭증, 모듈러 건설과 임대형 코리빙이 확대된다. 산업·물류는 탈세계화로 근접 수요가 강세며, AI 연계 첨단 물류가 부상한다. 리테일은 이커머스 경쟁 속에 경험 중심(식료품 앵커, 엔터테인먼트)으로 안정화되며, AI 고객 분석이 필수다. 헬스케어·생명공학은 고령층 수요로 연구실과 클린룸이 증가한다.

북미에서는 틈새시장이 커진다. 데이터센터 1위로, AI와 연계된 리츠 모델이 인기다. 오피스는 공실률 20% 이상으로 의료 오피스 부문만 강세이며, 기후 탄력성이 강조된다. 주거는 고령인구 증가로 시니어와 헬스케어 주택, 학생주택 등이 핵심이다.

산업·물류는 일부 지역에서 탈세계화 수요로 성장하고, 리테일 수요도 강하나, 관세 정책이 리스크다. 특히 캐나다는 모듈러 주택을 장려하며, 캘거리 시는 재생에너지 전환과 함께 부동산 붐을 맞고 있다. 전체적으로 풍부한 자본, 인구 구조 변화, 분야별 자산의 운영 혁신 등이 기회지만, 이민·관세에서 불확실성이 있다.

유럽은 실용적 태도와 장기 전환과정을 겪고 있다. 데이터센터가 운영 섹터 1위로, AI 사용이 75% 증가하며 에너지 효율이 핵심이다. 오피스는 공급 과잉이지만 업그레이드 자산 수요가 높다. 주거는 공급 부족이고, 학생 주택이 3위로 부상하며, 유럽연합 집행위원회(EC) 옴니버스 정책으로 공급 확대를 기대한다. 산업·물류는 탈세계화 재편으로 스토리지와 듀얼 용도의 인프라(국방·민간)가 늘고 있다. 리테일은 도시 중심 고급 부문이 강세며, 헬스케어는 도시 클러스터(옥스퍼드-캠브리지)가 부각된다. 취약한 인프라·국방 투자가 기회로 작용하며, ESG를 수익적으로 전환하는 비율(47%)이 높아지고 있다.

亞, 낙관 전망 속 지역 차별화 뚜렷

아시아는 조심스러운 낙관 속에 지역 차별화가 뚜렷하다. 데이터센터는 인기로 AI 접근 논란이 있지만, 선진 시장(도쿄·서울)에서 수요가 폭증한다. 사무실 공실은 15~20%로 높아 특히 중국이 약세이지만, 일본은 인기 강세다. 주거는 항시 부족으로 저렴 주택과 서비스 아파트가 확대 중이다. 그러나 중국 자본의 해외 유출 제한으로 지역 내 투자 왜곡이 생긴다. 산업·물류는 공실 안정화, 리테일은 싱가포르·일본에서 긍정으로 경험 중심이 부상한다. 헬스케어는 바이오 클러스터 성장, 호텔은 도시 고급 부문이 회복된다. 건설비와 노동력이 최대 우려지만, 저금리 환경이 매도자 기회로 작용한다. 아시아는 빠른 성장으로 분야별 기회가 있으나, 중국시장은 불안하다.

한국은 반도체·AI 인프라 성장으로 데이터센터와 산업 부문이 강세다. 물류 공실 안정화와 임대 성장도 긍정적이지만, 가계의 높은 부동산 비중, 주택 정책 혼란, 주택가격 적절성이 위기다. 시니어·헬스케어 주택과 인프라 투자 확대, 자산운영화 추세, AI 최적화, ESG 내재화, 공공·민간 협력, 모듈러 건설에 초점이 필요하다.