서울시, 민간임대 활성화 통한 ‘공급 숨통’...“임대사업 규제 완화해야”

▲오세훈 서울시장이 지난해 10월 서울 중구 서울시청 브리핑룸에서 열린 등록 민간임대주택 활성화 기자설명회에서 발언하고 있다. (뉴시스)

서울시가 민간 임대를 통한 주택공급 숨통 틔우기에 착수한다. 서울 전역이 ‘토지거래허가구역’으로 지정되면서 매매시장 위축이 전월세 불안으로 번지는 가운데 주택 시장 불안을 완화할 해법을 제시하겠다는 취지다. 서울시는 민간임대사업자 규제 완화 필요성을 정부에 재차 강조할 계획이다.

8일 오세훈 서울시장은 마포구 기업형 민간임대주택 ‘맹그로브 신촌’을 찾아 사업자·입주민과 만나 청년층 주거 안정을 위한 민간임대 활성화 방안을 논의했다.

서울시에 따르면 현재 등록된 민간임대주택은 41만6000가구로 전체 임대주택의 20% 수준이다. 이들 주택은 6~10년 장기임대, 전월세 인상률 5% 제한, 보증보험 가입 의무화 등을 통해 전세사기 위험을 낮추고 전월세시장 안정에 기여해 왔다.

민간임대주택의 80%는 오피스텔·다세대주택·도시형생활주택 등 비아파트로, 1~2인 가구와 서민·청년·신혼부부의 주요 주거공간 역할을 해 왔다. 실제로 2024년 주거실태조사 결과 임차로 거주하는 청년가구 중 비아파트 거주 비율은 82.8%에 달했다.

다만 서울시는 최근 정부 규제로 임대사업의 신규 진입이 막히고 경제성이 떨어지면서 시장이 흔들리고 있다고 주장했다. 정부가 9.7 대책에서 매입임대사업자의 담보임대안정비율(LTV)을 0%로 제한해 신규 임대주택 매수를 위해서는 사실상 현금 100%가 필요한 구조가 됐다. 이어 10·15 대책 발표 후 서울 전역이 규제지역으로 지정되면서 매입임대가 종합부동산세 합산 배제 대상에서 제외돼 임대사업 여건이 악화됐다는 게 서울시 설명이다. 내년 아파트 신규 입주 물량도 2만9000가구에 그쳐 공급 여건이 열악하다는 점도 문제로 꼽힌다.

서울시에 따르면 서울 내 전세 매물은 2024년 11월 3만3000건에서 2025년 11월 2만5000건으로 25% 감소했다. 반면 전세가격은 지난해 10월과 11월 각각 0.53%, 0.63%를 기록해 9월(0.27%) 이후 2배 이상 급증했다.

이에 서울시는 지난해 10월 ‘등록 민간임대주택 활성화 방안’을 발표했다. 금융지원, 건축규제 완화, 임대인·임차인 행정지원, 제도개선을 위한 정부 건의 등을 묶어 비아파트에 양질의 투자를 유도하고 민간임대로 시장을 되살리겠다는 내용을 골자로 한다.

서울시는 민간임대사업자의 신규 진입 걸림돌로 꼽히는 LTV 완화와 종부세 합산배제 등 세제 혜택의 합리적 조정은 이미 정부에 건의했다고 밝혔다. 오피스텔 건축환경 개선을 위한 조례 개정은 완료됐으며, 금융지원 방안도 구체화 중이라는 설명이다.

이번 현장 방문은 해당 활성화 방안 발표 이후 오 시장의 관련 첫 행보다. 맹그로브는 서울 내 4개 지점을 운영하는 기업형 민간임대사업자로, 2023년 준공한 신촌 지점은 165개실에 277명이 거주 중이다.

오 시장은 “민간임대사업자 규제 강화는 거주 안정성이 높은 민간임대주택 공급 감소로 이어져 전월세 서민 주거 불안을 높이고 비아파트 공급 물량이 감소하는 심각한 부작용을 초래하고 있다”며 “1~2인가구와 청년, 신혼부부의 거주공간인 비아파트 시장 활성화를 위해 정부에 민간임대사업자 규제완화를 강력히 재차 요구하겠다”고 말했다.