거래절벽에도 초고가만 ‘역주행’…규제 이후 서울, 체급별 시장 더 갈렸다

▲청담 르엘 조감도 (롯데건설)

10·15 대책 이후 서울 아파트 시장이 빠르게 얼어붙었지만, 초고가·하이엔드 단지는 별도 흐름을 보이고 있다. 전반적인 거래량이 급감하는 와중에도 강남·서초·용산 등 핵심지의 대장 단지를 중심으로 거래가 이어지면서 가격 방어를 넘어 신고가 사례까지 이어지고 있다.

24일 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 규제 시행 이후 50일(10월 16일~12월 4일) 동안 서울 아파트 거래량은 5900건으로 집계됐다. 규제 직전 같은 기간(1만5059건)과 비교하면 60.82%(9159건) 줄어 사실상 거래절벽 수준이다. 다만 같은 기간 30억 원 이상 초고가 아파트 거래는 320건에서 443건으로 38.44%(123건) 늘었다. 거래가 줄어든 것 자체보다 거래가 발생하는 구간이 상단으로 쏠린 점이 두드러진다.

핵심지 하이엔드 단지에서는 가격 방어력이 강하게 나타났다. 올해 11월 입주를 시작한 강남구 청담동 ‘청담 르엘’은 11월 15일 전용 111㎡ 입주권이 90억 원에 거래되며 신고가를 기록했다. 11월 7일에는 전용 84㎡ 입주권이 65억원에 매매돼 9월 실거래가(61억5000만 원)보다 3억5000만 원 높았다.

2026년 1월 입주 예정인 ‘잠실 르엘’도 유사한 흐름을 보였다. 신천동 소재 해당 단지 전용 84㎡ 입주권은 11월 3일 40억 원에 거래돼 9월 실거래가(33억 원)를 7억 원 웃돌았다. 대책 이후 매수심리가 급격히 위축된 시기에도 신고가 근접·경신 사례가 이어진 셈이다.

서초구 대표 대장 단지로 꼽히는 ‘래미안 원베일리’ 역시 초고가 거래가 지속됐다. 원베일리 전용 59㎡는 11월 1일 47억 원에 거래되며 신고가를 다시 썼다. 거래량이 줄어든 구간에서도 ‘최상위 상품’에 대한 선택적 매수는 유지된다는 해석이 나온다.

전문가들은 현 상황을 단순한 거래 감소가 아니라 ‘체급별 선별’이 강화된 국면으로 진단하고 있다. 금리와 규제, 전세시장 불안 등 변수가 겹칠수록 안전자산 선호가 커지고, 입지·브랜드·상품성이 확실한 단지에 수요가 집중되는 경향이 강화된다는 분석이다. 특히 상급지 대장 단지는 거래가 성사되는 순간 가격이 상단에서 형성되는 패턴이 반복되고 있다는 평가다.

업계 관계자는 “규제 강화로 인한 거래 절벽 속에서도 상급지·대장 아파트는 오히려 희소성과 안정성을 인정받으며 확실한 선택지를 제공하고 있다”며 “2026~2027년 입주 예정인 신규 하이엔드 단지들도 유사한 흐름을 이어갈 가능성이 높다”고 말했다.

또 다른 관계자는 “브랜드·입지·설계를 모두 갖춘 프리미엄 상품은 단기 변동보다 장기 가치에 주목하는 수요층의 매입이 이어지고 있어 향후 가격 흐름에서도 우위를 보일 것”이라고 밝혔다.