[논현로] 보완책 시급한 ‘부동산 대출규제’

이상근 서강대 경영학부 교수

수요 억제해 일시적 안정 꾀했지만
자산양극화로 불평등 심화될 수도
중장기 종합처방으로 부작용 잡길

최근 이재명 정부는 일부 수도권의 부동산 시장 과열을 억제하고자 6억 원 이상의 주택담보대출을 금지하는 정책을 발표했다. 이 정책은 부동산 투기를 억제하고 시장을 안정화시키는 긍정적 면이 있는 반면, 경제적 양극화를 초래할 수 있는 부작용도 동반할 수 있다. 우리 사회에서 부동산이 자산에서 차지하는 비중이 다른 나라보다 높은 편이라 심도 있게 살펴볼 필요가 있다.

부동산 시장의 과열과 냉각은 우리 경제에서 오래된 숙제다. 부동산 가격이 급등하면서 주택 구매가 어려워진 현실은 젊은 세대에게 큰 부담으로 작용하고 있다. 이런 상황에서 정부의 대출 규제는 고가 부동산에 대한 접근을 제한함으로써 투기를 억제하고, 일시적으로 시장을 냉각시킬 수 있다. 이는 부동산 시장의 수요를 줄여 가격 상승을 억제하고, 금융 시스템의 안정성을 강화하는 긍정적 효과를 기대할 수 있는 부분이다.

거시 경제상황을 살펴보면, 개인 부문의 자금 잉여 추이는 2002년에는 저금리로 가계 소비 증가, 은행의 가계 대출 증가, 금리 인하 등 정부의 내수 부양 정책으로 5조 원의 적자였으나 2003년 이후로는 흑자로 돌아서고, 2020년에는 207조 원, 2024년 216조 원으로 그 규모가 점차 확대되는 추세다. 이로 인해 은행은 가계 및 기업의 대출 수요 감소로 인해 자산운용 중 채권 비중을 늘리고 있다. 우리 경제는 구조적으로 저성장과 저물가로 접어든 상태에서, 은행의 채권 매수 확대는 금리 하락 요인으로 작용하고 있다. 금리인하는 시중의 유동성을 증가시키는 측면이 있다.

따라서, 이번의 대출규제가 가져올 수 있는 부작용도 간과해서는 안 된다. 우선, 대출 규제로 인해 고가 부동산을 구입할 수 있는 사람과 그렇지 못한 사람 간의 자산 격차가 커질 수 있다. 즉 부동산이나 현금 소유를 하고 있는 고소득층과 그렇지 못한 중산층, 특히 젊은 세대 간의 자산가치 격차는 더욱 커질 수 있다는 뜻이다. 이로 인해 세대 간 불평등이 심화될 가능성이 크다.

부동산 가격 상승과 대출 규제 강화는 젊은 세대가 주택을 구입하는 데 더욱 큰 장벽으로 작용할 수 있다는 점을 간과해서는 안된다. 점점 더 많은 젊은 세대가 부모 세대보다 낮은 자산 수준에서 출발해, 세대 간 갈등이 깊어질 수 있다. 또한, 고소득층은 부동산 외에 코인 같은 디지털자산이나 다른 금융 자산으로 투자처를 옮길 가능성이 높아, 금융시장에서 자산의 집중화를 초래하고 저소득층과의 자산 격차를 더욱 벌려 초양극화를 불러올 수 있다.

여기에 더해, ‘똘똘한 한 채’에 대한 수요가 증가할 가능성도 높다. 대출 규제가 강화되면 다주택자들이 여러 채의 주택을 소유하기보다는 가치가 상승할 가능성이 높은, 입지가 뛰어난 ‘똘똘한 한 채’에 집중하는 경향이 강화될 수 있다. 이는 특정 지역의 고가 주택에 대한 수요를 더욱 부추길 것이며, 해당 지역의 부동산 가격이 상승하는 결과를 초래할 수 있다. 이러한 현상은 지역 간 격차를 심화시키고, 지방 부동산 시장의 냉각화를 가져와 양극화를 더욱 증가시킬 요인으로 작용할 수 있다.

지난 3월, 오세훈 시울시장의 강남3구 토지허가제 일시해제로 임대보증금 승계를 통한 갭투자가 가져온 나비효과를 반면교사로 삼을 필요가 있다. 결국, 부동산 대출 규제는 투기 억제와 시장 안정화라는 긍정적인 목표를 가지고 출발했지만, 그 이면에는 경제적 양극화를 심화시킬 수 있는 복잡한 문제를 내포하고 있다.

따라서 이러한 부작용을 최소화하기 위한 보완책이 필요하다. 대출 규제가 가져올 수 있는 부작용을 감안하여 정부는 더욱 세심한 정책 설계와 실행을 통해 부동산 시장의 건강한 성장을 도모해야 할 것이다. 부동산은 종합 예술이다. 따라서 단순한 규제를 넘어, 금리, 화폐유통량, 전세가, 주가, 소비자물가 등 경제 전반에 걸친 여러 요인의 역학관계를 면밀히 살펴 장기적이고 종합적인 접근이 필요하다.