서울 1분기 오피스 시장 거래량 늘며 회복세⋯마곡 신규 공급 증가로 공실률 상승

▲2025년 1분기 서울 오피스 임대료 현황. (자료제공=알스퀘어)

올해 1분기 서울 오피스 거래량이 늘고 임대료 상승세가 지속하는 등 회복세를 보인 것으로 나타났다. 다만 공실률은 마곡 일대 신규 공급량 증가로 상승세를 기록했다.

12일 상업용 부동산 서비스 기업 알스퀘어는 2025년 1분기 상업용 부동산 시장 데이터를 발표했다. 1분기 서울 오피스 임대료는 상승세를 유지했다. 권역별 평당 임대료는 CBD(광화문)가 11만2882원으로 가장 높았다. 이어서 GBD(강남) 11만847원, YBD(여의도) 9만7056원, BBD(분당) 8만3631원, 서울 기타 지역 6만9029원 순이었다. 지난해보다 임대료 상승률은 BBD가 7.8%로 가장 높았다. 이어서 GBD는 6.1%, YBD 5.9%, CBD 3.2%, 서울 기타 지역 2.8% 순으로 상승률이 높았다.

1분기 오피스 신규 공급은 8개 건물로 주요 사례로는 서울 강남구 저동 아스트루타워(KT부지복합개발사업) 1만6977평, 중구 초동 Project 107 1만1754평 등이 있었다. 권역별로는 서울 기타 지역과 CBD에 대형 오피스 건물이 집중적으로 공급됐다.

오피스 거래 시장은 회복세를 나타냈다. 1분기 거래 건수는 총 20건으로, 한컴포올(CP4)이 2조3350억 원, 대신343(대신파이낸스센터) 6620억 원, 남산스퀘어 5805억 원 등 대형 거래가 이뤄졌다. 특히 한컴포올은 서울 강서구 마곡동에 있는 오피스로 올해 들어 가장 큰 규모의 거래였다.

1분기 서울 오피스 시장은 신규 공급 영향으로 전반적인 공실률 상승세를 기록했다. 주요 권역별 공실률은 서울 기타 지역이 16.4%로 가장 높았다. 이어서 GBD 4.5%, CBD 4.1%, BBD 3.3%, YBD 3.0% 순으로 나타났다. 특히 서울 기타 지역의 공실률은 전년 동기 대비 13.5%포인트(p) 상승했다.

물류창고 시장은 대규모 신규 공급에도 불구하고 2024년 2분기 대비 공실률이 소폭 하락하는 모습을 보였다. 1분기 물류창고 신규 공급은 13개 건물이었다. 주요 거래 사례로는 그린웨이브 시화물류센터, 쉐어브릿지 송도, 이천 청강리 물류센터 등이 있었다. 물류창고 임대시장에서는 수도권 지역을 중심으로 약 415개 건물의 임대 사례가 집계됐다.

알스퀘어 관계자는 “이번 데이터를 통해 오피스 시장에서 GBD권역의 이전 수요가 두드러지며 운영비 절감을 위한 기업들의 움직임이 활발해지고 있음을 알 수 있다”며 “또 물류창고 시장은 신규 공급 감소로 인한 공실률 하락 가능성을 전망하며, 캡레이트 하락이 거래 시장 회복으로 이어질 것”이라고 말했다.