“브리지론·토담대 평가 강화”…비중 높은 저축은행 부담 커지나 [PF 연착륙 대책]

금감원, ‘부동산 PF 사업성 평가기준 개선방안’

브리지론‧토담대 강화…중소금융업권 부담↑
금감원 “손실흡수역량 확충…감내 가능”
금융사‧시행사가 손실 부담…건설사 영향 ‘제한적’

▲부동산PF 사업성 평가 주요 개선 사항 (자료=금융감독원)

부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 사업성 평가기준에 브리지론과 토지담보대출에 대한 평가가 강화되면서 저축은행 등 중소 금융업권의 부담이 커질 것으로 예상된다.

13일 금융감독원은 ‘부동산 PF 사업성 평가기준 개선방안’을 통해 브리지론과 토담대의 비중이 높은 저축은행 등 중소금융업권이 상대적으로 평가기준 개선에 따른 부담이 있을 것으로 봤다.

다만 중소금융업권이 그동안 PF 부실에 대비해 선제적 충당금을 적립하는 등 충분한 손실흡수역량을 확충해온 점을 고려할 때 감내 가능한 수준으로 판단했다. 지난해 말 중소금융업권의 자본지율은 △저축은행 14.35% △여전 18.68% △상호금융 8.13% △새마을금고 8.61%로 집계됐다.

금감원은 부동산 PF 대출과 위험 특성이 유사한 토담대와 채무보증 약정을 부동산 PF 사업성 평가 대상에 추가했다. 평가기준 또한 사업장 성격에 따라 브리지론 및 본PF로 구별해 브리지론에 대한 평가체계를 강화했다.

토담대는 중소 금융업권이 부동산개발사업 목적의 토지매입자금 대출 중 유효담보가액(130% 초과) 조건을 충족해 일반대출로 취급한 여신을 말한다. 채무보증약정은 금융사가 PF 대출채권을 담보로 발행한 유동화증권에 대해 제공한 채무보증 약정이다.

반면, 금융시장에서의 비중이 큰 은행‧보험업권의 경우 전체 PF 여신 규모는 크지만 대부분 사업성이 양호한 대형본 PF 사업장이기 때문에 평가기준 개선이 건전성에 미치는 영향은 미미할 것으로 예상했다.

금감원은 이번 평가기준 개선에 따른 신규 사업성 부족 사업장은 대부분 브리지론이나 토담대 사업장일 것으로 예상돼 건설사의 부담은 크지 않을 것으로 판단했다. 브리지론과 토담대 부실화 시 손실은 금융회사와 시행사가 부담해 건설사 영향은 제한적이다. 일부 채무인수 약정이 있더라도 담보 매각으로 손실 축소가 가능할 것으로 예상된다.

본 PF는 건설사가 대부분 책임준공약정, 신용보강 등을 제공하고 있어 우발채무 현실화 가능성이 있다. 하지만 브리지론 단계에서와는 달리 사업성이 저하되면 공사를 중단하기보다는 대주단 및 이해관계자간 협의를 통해 공사를 계속 진행하는 경우가 많기 때문에 실제 건설사의 채무 인수 가능성은 제한적이다.

금감원은 제도개선을 통해 PF 사업장에 대한 객관적이고 합리적인 사업성 평가가 이뤄질 것으로 봤다. 이를 통해 PF 시장의 신뢰 회복 및 정상화 기대가 형성되고 정상 사업장에 대한 신규 자금 공급 확대, 사업성 부족 사업장의 재구조화를 통한 PF 시장 재진입 등 자금의 선순환 구조가 재가동될 것으로 전망했다.

향후 사업성 평가 진행현황을 면밀히 모니터링할 계획이다. 금감원 관계자는 “현재 추진 중인 대주단 협약 개정, 부실사업장의 경‧공매 활성화 방안도 차질 없이 추진해 금융사 및 건설사 등 시장 충격을 최소화하면서 부동산 PF 시장이 연착륙될 수 있도록 면밀하게 관리해 나가겠다”고 말했다.