대형 오피스 빌딩, 업무시설 비중 늘고 공장·상업 시설 줄었다…“지하 업무시설 확대”

▲연면적 1만 평 이상 빌딩 용도 비율 추이. (자료제공=알스퀘어)

서울 및 분당 권역의 오피스 공급 부족이 지속하고, 이커머스의 영향력 향상으로 오프라인 리테일 수요가 감소하면서 빌딩 내 용도가 바뀐 것으로 나타났다.

22일 상업용 부동산 종합서비스 기업 알스퀘어가 2015년~2023년 서울·분당의 연면적 3만3000㎥(1만 평) 이상 빌딩의 내부 용도를 조사한 결과, 업무시설의 비중은 급증했다. 반면, 공장 및 근생·상업 시설 비중은 줄어든 것으로 나타났다.

서울·분당 연면적 1만 평 이상 빌딩 내 업무시설 비율은 2015년 29.5%에서 2023년 34.6%로 5.1%포인트(p) 증가했다. 이와 반대로 공장 시설은 13.9%에서 10.6%로, 근생 및 상업 시설은 24.2%에서 21.6%로, 3.3%p, 2.6%p씩 감소했다. 알스퀘어는 “대형 오피스의 공장 및 상업 공간이 업무 시설로, 용도가 변경된 것으로 분석했다”고 설명했다.

전통적으로 공장·상업 시설로 쓰였던 대형 오피스 1층과 지하에 사무실이 자리 잡는 것이다. 실제로 역삼동에 있는 빌딩 지하 2층과 판교 유스페이스1 지하 1층에 각각 공유 오피스 스파크플러스와 패스트파이브가 최근 입점했다.

아울러 2023년 4분기 기준 서울 오피스 평균 공실률은 1.8%로 나타났다. 전분기보다 0.4%p 하락한 수치다. 코로나19 이후, 서울 주요 권역의 업무 시설 수급 불균형 현상이 지속하면서 기존 빌딩 내 업무 시설로 용도 변경이 증가할 전망이다. 온라인을 통한 소비가 늘어난 것도 빌딩 내 근린생활시설 및 상업 시설이 줄어드는 것에 일조했다. 오프라인 소비 감소로, 리테일 매장이 사라진 자리에 업무 시설이 들어선 것으로 풀이된다.

최규정 알스퀘어 리서치센터 선임연구원은 “높은 임대료와 낮은 공실률에 부담을 느낀 임차사들이 지하 업무시설을 과거보다 크게 부정적으로 생각하지 않는다”며 “임대인 역시 건물 내 빈 상가를 안정적으로 채울 기회로 여기는 상황"이라고 설명했다.