“국내 해외부동산 투자, 자산대비 1% 미만…관리 가능 수준”

입력 2024-02-28 08:35
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(출처=메리츠증권)
(출처=메리츠증권)

국내 금융기관들의 해외부동산 투자 위험 노출도에 대한 우려가 커지고 있으나 미국과 유럽 등에 비해선 상대적으로 관리 가능한 수준이란 분석이 나왔다.

28일 윤여삼 메리츠증권 연구원은 ‘전략공감 2.0’ 리포트를 통해 “뉴욕커뮤니티뱅코프(NYCB) 사태 이후 미국과 주요국 중소형 은행들의 글로벌 상업용 부동산(CRE) 투자로 인한 신용위험 가능성이 부각되고 있다”고 전했다.

이어 “은행이 대출이나 채권 같은 안전자산이 아닌 부동산 투자에 과도하게 위험 노출도를 높인 점이 우려의 근본”이라며 “자기자본인 100억달러 대비 글로벌 상업용 부동산(CRE)은 500%에 가까운 수준이며, 이미 부실자산이 자기자본의 5%를 넘어섰다”며 “전체 자산의 40%가 넘는 CRE 평균 평가손실이 20%대 이상이라면 앞으로도 문제가 확대될 여지는 큰 편”이라고 덧붙였다.

금리가 소폭 하락했지만 고금리 환경 지속될 경우 평가손실 및 재투자(roll-over) 문제가 심각해질 거란 예측이다. 이를 감안할 때 미국을 중심으로 글로벌 통화정책이 완화기조로 전환될 가능성이 기대된다고 봤다.

한국 역시 해외부동산 투자 위험으로부터 자유롭지 못한 상황이다. 70조 원대 익스포져로 불안심리가 고조되고 있다는 분석이다. 올해는 13조 원 가량 만기가 도래할 예정이다.

금융감독원이 조사한 주요 금융기관들의 해외부동산 투자금액은 56조4000억 원으로 파악됐다. 투자금액순으로는 보험이 31조9000억 원, 은행 10조1000억 원, 증권이 8조4000억 원이다. 지역은 미국 투자비중이 높은 편이나 보험(연금 및 공제)같은 장투기관들은 유럽 익스포져 30% 이상으로 큰 편으로 나타났다.

금융투자협회에서 집계한 해외부동산투자 금액은 77조 원이 넘는 수준으로 감독당국이 발표한 숫자보다 큰데 여기에는 일반 금융기관에 포함되지 않은 연금 및 공제회 같은 기관이 포함된 것으로 예상했다.

다만 문제가 된 대외 금융기관대비 한국의 금융기관들은 해외 상업용 부동산에 대해 관리 가능 수준의 위험이라고 평가했다.

윤 연구원은 “국내 금융기관들의 위험도를 NYCB와 비교하기에는 자산대비 해외부동산 투자비중이 전체 1%가 안된다”며 “보험이 자산의 2.8%, 증권이 1.3%로 비중이 큰 편이나 국내은행은 0.3%에 불과해 NYCB의 40%, 미국 중소은행 평균 30%보다 현저히 낮다”고 설명했다.

이어 “물론 해외 이외에 국내 부동산 PF문제도 심각하나 금융기관의 130조 원 익스포져를 감안한 손실률은 해외보다 낮다. 국내외 부동산 익스포져를 다해도 국내 금융기관 자산의 10% 내외 수준으로 파악된다”며 “특히 은행은 관련 위험성이 현저히 낮은 편이다. 평가손실률을 보면 우려가 높은 편이나 국내 금융기관 위기를 걱정할 단계는 아니라는 판단”이라고 분석했다.

그러면서 국내 PF 구조조정이 2분기부터 본격화되는 과정에서 상호충격이 확산될 수 있는 여지를 살펴야하나 국내 대형금융기관들의 체력도 강해졌다”고 강조했다.

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