“상장 리츠, 오피스 우선주 투자…고려해볼 만한 선택지”

NH투자증권은 오피스 우선주 투자가 고금리 환경 속 상장 리츠의 긍정적 투자 선택지로 작용할 수 있다고 분석했다.

30일 이은상 NH투자증권 연구원은 “아크플레이스는 인수와 관련해 우선주 투자자를 모집 중”이라며 “최근 상장 리츠는 여러 제약에도 불구하고 금융비용 상승에 대응할 수 있는 카드로 오피스 우선주 투자를 고려하고 있다”고 했다.

아크플레이스는 강남 테헤란로에 위치한 연면적 1.9만 평의 대형 오피스 매물로, 매각 절차를 진행 중이다. 매도자인 블랙스톤이 2016년 약 4500억 원에 인수했다. 현재 우선협상대상자인 코람코자산신탁이 제시한 가격은 평당 4250만 원으로, 지난해 평당 최고가인 타워8 (3721만 원)을 웃도는 수준이다.

이 연구원은 “아크플레이스 인수 주체로 설립된 코람코가치투자제3의6호리츠 총사업비는 9003억 원으로 알려져 있다”며 “부동산담보대출비율(LTV) 65%를 가정하면 담보대출 5246억 원, 우선주 1700억 원, 보통주 1900억 원, 보증금 158억 원으로 자금을 조달할 것으로 추정되고 우선주 배당수익률은 6.5%, 매각 차익 배당률은 10% 수준”이라고 했다.

그는 “NH프라임리츠는 삼성SDS타워 매각 원본 150억 원을 아크플레이스 우선주에 투자하는 방안을 고려 중인 것으로 알려져 있다”며 “우선협상 기한은 1월 20일이었으나, 한 달 연장된 상황으로 1분기 이내에 딜은 마무리될 전망”이라고 했다.

이 연구원은 “최근 상장 리츠의 오피스 우선주 투자가 확대되는 모습”이라며 “지난해 하반기 이후 서울 지역 오피스는 매물이 많고 우선주 배당수익률 또한 매력적인 상황”이라고 했다.

그는 “자산을 직접 소유하는 형태가 아니므로 임차인 관리나 자산 매각 결정에 적극적으로 관여하기 어렵고, 자산 가치 상승 전략을 구사하는 데에도 어려움이 있다”며 “자산 매각 시 기대할 수 있는 차익 배당도 제한적”이라고 했다.

다만 이 연구원은 “고금리 환경하에 금융비용 상승에 대응 가능한 카드를 많이 가지고 있지 않은 상장 리츠 입장에서 오피스 우선주는 적극적으로 고려해볼 수 있는 선택지”라며 “서울 지역 오피스의 타이트한 수급 상황 또한 시장에서 오피스 우선주 투자를 긍정적으로 평가하는 요인으로 작용 중”이라고 했다.