서울 구축-일반아파트 가격 차, 5년간 18%→4% ‘뚝’

▲서울시 일반 아파트 대비 신축 아파트 가격 차이. (자료제공=직방)

서울 주택시장에서 구축아파트와 일반아파트의 가격 차이가 2017년 이후 약화하고 있는 것으로 나타났다.

18일 부동산 플랫폼 업체 직방은 신축·구축 여부가 실거래가에 미치는 영향을 비교했다.

서울시를 대상으로 매매와 전세에서의 신축 및 구축 아파트 영향을 분석했다. 올해 서울에서 일반 아파트 대비 신축 아파트의 매매가격은 38% 높은 것으로 나타났다. 선호현상의 정도는 최근 10년간 30~40% 수준을 유지하고 있다.

전세시장에서 신축 아파트의 가격은 2010년대 초반 10~20%가량 높았던 것에 비해 2017년 이후에는 30% 이상의 차이를 기록해 신축 선호현상이 강해지고 있는 모습을 보였다.

30년 이상 구축 아파트의 경우 올해 매매시장에서 일반 아파트와 비교하면 4% 높은 가격을 형성하는 반면, 전세시장에서는 21% 낮은 가격에 거래돼 상반되는 선호도를 보인다. 매매시장에서의 구축 아파트와 일반 아파트의 가격 차이는 2017년 18%를 기록한 이후 약화하고 있다.

2020년에는 1%를 기록해 일반 아파트와의 매매가격 차이가 매우 감소한 모습을 보였다. 이는 재건축초과이익환수제, 조합원 지위 양도제한, 안전진단 강화와 같이 재건축·재개발 시장 안정화를 위한 정부 정책들의 영향으로 해석된다.

신축 아파트 선호현상이 가장 뚜렷한 곳은 전북, 울산, 대전으로 나타났으며 해당 지역에서 신축 아파트는 일반 아파트보다 60% 이상 높은 가격이 형성되고 있다. 세종시를 제외한 모든 시도에서 유의미한 신축 아파트 선호현상이 포착됐다.

세종시의 경우 5년 미만 신축 아파트가 대부분 지가가 높은 신도시 지역에 집중돼 입지 요인을 통제했을 때 신축과 일반 아파트의 유의미한 차이는 없는 것으로 분석됐다.

한편 구축 아파트에 대한 선호 여부는 지역마다 다르게 나타났다. 올해 기준 경기, 전북, 부산, 서울 4개 시도에서는 일반 아파트 대비 구축 아파트가 유의미하게 높은 가격을 기록했다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 “전체적으로 지역과 시점에 무관하게 신축 아파트는 일반 아파트에 비해 높은 가격을 형성하고 있지만, 구축 아파트의 경우 지역 부동산 시장과 정부 정책에 따라 가격에 미치는 영향이 서로 다르게 나타났다”며 “서울, 경기 등 지역의 매매시장에서 포착되는 구축 아파트 선호현상은 해당 지역의 향후 재건축 사업 기대심리가 매매가격에 반영된 것이라 해석된다”고 말했다.