[CEO칼럼] 코로나19 이후의 도시의 미래 전망은?

최민성(델코리얼티그룹)

코로나 19가 만연하자 원격 근무가 많아지면서, 일부 사람은 도시가 여전히 살고 일하기 좋은 곳인지 의문을 제기한다. 미국에서는 코로나로 도시의 오피스와 상가의 공실, 재택근무와 원격 근무 촉발, 교외나 소규모 도시로의 이주 현상이 나타났다. 코로나가 끝나더라도 공실이 이전 수준으로 다시 채워지기 힘들 거라는 의견도 있다. 하지만 도시부동산연구단체인 ULI는 코로나19가 수그러들면, 도시는 다시 본래의 역할로 돌아간다는 연구자료를 최근에 발표했다. 그 시사점을 정리해본다.

변형 가능한 사무실(Morphable Office)은 코로나 같은 전염병에 대응하는 디자인으로 사무실 미래를 체계화하는 개념이다. 온오프 업무가 동시에 가능한 하이브리드형 설계로, 재택근무에서는 할 수 없는 신체적, 심리적 웰빙 기능을 반영한다. 이동 가능한 디자인 벽체, 테라스 업무공간, 자연 복사열 난방 등은 기존의 밀폐형 건물보다 업무 생산성과 창의성을 높일 수 있다. 태양 발전으로 외부 에너지 절감, 빗물 활용 시스템이 사용된다. 직원들이 좋아하는 문화, 창조성, 협업, 혁신, 공평성, 그린 참여 등 환경도 창출한다.

도시는 건물 외부공간의 활용을 확대하고 보행자 자전거 도로 조성, 웰빙 중심의 건물 설계, 도시 내 주택 공급 확대 등 더 살기 좋은 도시로 가고 있다. 도시에서 주택 가격이 낮은 지역은 식당, 엔터테인, 문화를 통해 젊은이들을 끌어들일 수 있다. 재택근무자의 절반은 집이 협소해 침실이나 부엌에서 근무하는 게 현실이다. 이들이 원격 근무를 할 수 있는 거점형 코워킹 공간이 늘고 있다.

도시는 혁신과 강한 네트워크를 생성하기에 기업과 직장인이 함께 하는 공동 입지가 필요하다. 이는 다시 다른 유형의 기업과 직장인이 재배치 되도록 돕는다. 지식 근로자는 온라인에서 혁신할 수 있지만, 직접 만나 상호작용하면서 무형의 이점을 더 얻을 수 있다.

사무실 수요가 감소하는 도시는 오피스를 주거용으로 전환하면서 공실 위험을 줄일 수 있다. 과거의 도시의 구역 설정은 산업 오염과 공중보건 문제로 인해, 일과 거주 지역을 분리하는 것이 중요했다. 도시 내 빈 사무실과 상가의 주거 전환은 도심에 거주자를 늘리는 도시재생이다. 특히 사용 용도 통합이 많아지면서, 빈 건물들은 태양 에너지 생산과 건물형 도시 농장이 들어서는 신개념 용도가 채택될 수 있다. 도시는 라이프스타일과 어메니티 강점으로 다시 사람이 붐비게 된다.

도시는 공공장소 사용 역할에 더 많은 쾌적성을 채택하고 있다. 식당의 외부공간 활용, 차량 도로 축소나 폐쇄, 보행공간 확대, 푸드 트럭, 공원, 이벤트 등은 이미 일반화되고 있다. 민간을 참여시켜 공공 공간의 역할을 확대하는 옵션도 늘고 있다. 옵션 내용은 그 지역 사람들이 무엇을 원하느냐에 달려 있다.

도시는 그동안 여러 질병에 대응하면서 더 건강하게 진화해왔다. 1793년 필라델피아에서 황열병이 급증해 도시 인구의 약 10%가 사망하자, 도시는 질병 확산의 원인인 하수구 청소를 위한 기금을 마련했다. 뉴욕시는 1850년대 콜레라가 확산하자 깨끗한 물 저수지를 만들고, 시민 건강을 위해 센트럴파크 공원을 조성했다.

사무직 1인당 점유면적은 14㎡에서 앞으로는 20㎡가 기본이 될 전망이다. 주 1일 정도 재택근무를 하는 하이브리드 방식이 노멀이 되면서 가능해진다. 건물은 효율성만큼이나 웰빙이 강조되면서, 실내 공기 질과 건강을 강조하고 있다. 대형 건물은 입주자가 중시하는 건강, 웰빙, 명상, 창의적 표현, 친환경, 가치 공유 등 기회를 제공하면서, 건물 외벽도 영화 스크린이나 디지털 디자인을 채택해 활용도를 높이고 있다.

코로나19로 인해 도시부동산은 더 나은 건강을 위한 설계를 반영하면서, 가치 증대도 동시에 추구하게 된다. 도시의 역사는 위협에 대응하면서 변신해왔다. 이런 것이 도시의 시대정신이다.